Température minimale en appartement : droits du locataire

La réponse courte

Aucune loi suisse ne fixe de température minimale dans un logement loué. Le bailleur doit vous remettre et entretenir un appartement apte à l'usage prévu, et le repère que les tribunaux reprennent le plus souvent, tiré des ouvrages de droit du bail, est de 18 °C : en dessous, le chauffage est jugé insuffisant. Si votre bail promet davantage, par exemple 20 à 21 °C dans les pièces à vivre, c'est ce chiffre qui compte.

Le froid ne se plaide pas avec des impressions. Il se prouve avec des relevés, il se signale par écrit, et il ouvre droit à une baisse de loyer pendant les mois de chauffe, souvent de 10 à 20 % dans les arrêts que nous avons lus. La consignation du loyer est l'arme la plus forte, mais elle a deux pièges qui ont déjà coûté leur argent à des locataires. Ce guide s'appuie sur le Code des obligations, deux arrêts de la Cour de justice de Genève, un arrêt du Tribunal cantonal vaudois et deux arrêts du Tribunal fédéral.

Existe-t-il une température minimale légale en Suisse ?

Non. Le Code des obligations dit seulement que le bailleur doit délivrer la chose « dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée » et l'entretenir en cet état. Un logement qu'on ne peut pas habiter normalement en hiver ne remplit pas cette condition. Mais combien de degrés faut-il ? La loi ne le dit pas, et une clause du bail qui réduirait ce devoir à votre détriment est nulle.

Les juges comblent le vide au cas par cas. Le défaut est une notion relative, rappelle la Cour de justice de Genève : on tient compte de l'âge et du type de bâtiment, du montant du loyer et de ce qui a été promis. Dans le canton de Vaud, le Tribunal cantonal l'a résumé dans un arrêt de 2011 sur un appartement de Pully : il est « généralement admis » qu'un chauffage ne peut être qualifié d'insuffisant que si la température est inférieure à 18 °C. Ce seuil vient des ouvrages de référence en droit du bail, pas d'un texte de loi.

D'où vient alors le chiffre de 20 à 21 °C qui circule aussi ? D'une affaire où il faisait trop chaud. Dans un arrêt de 2017, le Tribunal fédéral a confirmé une baisse de loyer de 7,5 % pour un appartement genevois qui montait à 23 et 25 °C à cause d'une baie vitrée sans stores. La cour cantonale avait pris comme normale une température de 20 à 21 °C, et de 19 à 20 °C pour un logement Minergie. Le Tribunal fédéral n'a pas discuté ces chiffres : il a seulement vérifié que la cour cantonale n'avait pas outrepassé sa marge d'appréciation. Ce n'est donc pas un minimum fixé pour l'hiver. Quant aux chiffres français que l'on trouve en ligne, ils relèvent du droit français et ne s'appliquent pas en Suisse.

Retenez deux repères : sous 18 °C, vous êtes en terrain solide ; entre 18 et 20 °C, tout dépend de ce que votre bail et votre immeuble vous promettent.

Ce que votre bail peut promettre de plus

Le seuil monte quand le contrat le fait monter. C'est la leçon d'un arrêt de la Cour de justice de Genève du 5 février 2018. L'immeuble, un bâtiment de logement social labellisé Minergie, était récent. Le bail précisait qu'une brochure du service cantonal de l'énergie, « Bienvenue en Minergie », en faisait partie. Cette brochure annonçait une température de confort de 16 à 18 °C dans une chambre, de 21 à 22 °C dans une salle de bains et de 20 à 21 °C dans les pièces à vivre.

La locataire occupait un deux-pièces où elle dormait dans la pièce de séjour. La Cour en a conclu qu'elle pouvait s'attendre à 20 à 21 °C dans son appartement. Le bas de la fourchette promise, 20 °C, est devenu la mesure du défaut.

Relisez donc ce que vous avez signé : le bail, ses conditions générales, les annexes. Un immeuble récent peut aussi être conçu pour un chauffage doux. Dans une autre affaire genevoise, jugée en 2025, la bailleresse rappelait qu'en bâtiment à haute performance énergétique l'office cantonal de l'énergie préconise au maximum 19 °C dans les chambres et 21 °C dans les pièces à vivre. Un maximum recommandé pour économiser l'énergie n'est pas un minimum que vous devez accepter, mais attendez-vous à ce que la régie le cite.

Reste à savoir ce que le juge a vu dans l'appartement genevois. Les chiffres sont précis, et ce sont des entreprises mandatées par la bailleresse qui les ont mesurés.

Un cas genevois : 18,14 °C de moyenne, et un défaut reconnu

Le 20 novembre 2012, la locataire écrit que son logement fait 18 °C le soir et atteint difficilement 20 °C le matin. Elle porte des couches de vêtements et utilise un chauffage d'appoint. Une semaine plus tard, la bailleresse répond que ces températures sont conformes aux normes. Elle prévient que si elle doit envoyer une entreprise et que celle-ci trouve des températures normales, l'intervention sera facturée à la locataire.

L'entreprise pose un enregistreur du 18 décembre 2012 au 9 janvier 2013. Son rapport parle d'une moyenne de 18,14 °C et conclut à une insuffisance de chauffage, due au réglage de l'installation et non à l'isolation. La bailleresse écrit elle-même à son chauffagiste qu'une moyenne de 18,4 °C est insuffisante. En 2014, d'autres relevés donnent des moyennes de 17,2 °C, puis de 17,8 °C dans la cuisine.

Les maximums dépassent 22 °C à chaque relevé, ce qui montre le piège d'une mesure isolée. C'est d'ailleurs arrivé : en mars 2013, le technicien de la gérance a mesuré 23 °C au sol et 22 °C sur les murs, et jugé la température conforme, tout en notant 17 °C près de la fenêtre. Ce sont les moyennes, sur une à trois semaines, qui ont convaincu les juges.

Après plus d'un an d'interventions qui ne réglaient rien, la locataire a mis la bailleresse en demeure par lettre recommandée le 3 février 2014, avec un délai au 27 février. Elle a consigné tous ses loyers dès mars 2014 et saisi l'autorité de conciliation le 28 mars. L'affaire a duré près de quatre ans. Le Tribunal des baux a d'abord accordé 10 %. La Cour de justice a doublé la baisse : 20 % du loyer net de 597 francs du 20 novembre 2012 au 16 novembre 2015, soit 119,40 francs par mois, puis 10 % tant que le défaut n'était pas éliminé. La baisse ne valait que pour la période de chauffe, du 1er octobre au 15 mars de chaque année.

La locataire avait gagné parce qu'elle avait des chiffres. Les locataires vaudois de l'autre affaire n'en avaient pas.

Comment prouver que votre logement est trop froid ?

Avec des mesures datées, prises sur plusieurs jours. Le contre-exemple est l'arrêt vaudois de 2011. À Pully, deux locataires se plaignent du froid la nuit dans un 3,5 pièces loué 1 800 francs par mois, charges comprises. La gérance répond deux fois qu'elle n'a reçu aucun relevé exact des températures et que la plainte repose sur un sentiment. Les locataires font le tour de l'immeuble avec un questionnaire, recueillent des attestations de voisins, consignent leur loyer. Ils perdent sur le chauffage : sans relevé, les témoignages reflètent « des impressions, et non pas des certitudes », et ils se contredisent.

Le dossier genevois montre l'autre difficulté. L'entreprise de chauffage a expliqué certaines chutes brutales sous 16 °C par un appareil déplacé près d'une fenêtre ou par des fenêtres ouvertes longtemps. Un relevé mal fait se retourne contre vous.

Ce qui rend vos mesures difficiles à contester :

• un thermomètre enregistreur, qui garde les valeurs jour et nuit, plutôt que des lectures notées à la main ;
• l'appareil au milieu de la pièce, loin de la fenêtre, du radiateur et du soleil direct, toujours au même endroit ;
• au moins une semaine de mesures dans chaque pièce concernée, fenêtres fermées, avec la température extérieure du jour ;
• des photos datées de l'écran et des radiateurs, et une copie de vos lectures à chaque lettre envoyée.

Vérifiez d'abord ce qui dépend de vous. Une voisine de Pully a admis devant le juge qu'elle avait parfois froid la nuit, mais qu'elle n'avait jamais essayé de régler la nuit les vannes thermostatiques de ses radiateurs. Ouvrez-les à fond pendant les mesures, et notez-le. Si vos voisins ont froid eux aussi, une pétition peut aider, mais ce sont les témoins qui comptent. À Genève, dix locataires avaient signé. La Cour s'est appuyée sur trois d'entre eux, entendus par le tribunal, qui ont confirmé le froid chez eux. Une quatrième signataire a reconnu devant le juge n'avoir aucun problème de chauffage et avoir coché la case pour faire plaisir à sa voisine.

Une fois les chiffres en main, il faut les mettre par écrit.

La lettre au bailleur : ce qu'elle doit contenir

Écrivez dès que le froid dure. Vous avez l'obligation de signaler les défauts que vous n'avez pas à réparer vous-même, et la baisse de loyer ne court qu'à partir du moment où le bailleur connaît le défaut. Un appel au concierge ne laisse aucune trace : la locataire genevoise a obtenu sa baisse depuis le 20 novembre 2012, le jour de sa première lettre.

Si rien ne change, la deuxième lettre est celle qui ouvre la consignation. Elle doit fixer par écrit un délai raisonnable pour réparer et annoncer que, à défaut, vous consignerez les loyers à échoir. La loi ne chiffre pas ce délai. Dans les arrêts genevois, les locataires ont laissé 24 jours dans un cas et 9 jours dans l'autre, en plein été. Pour un chauffage en panne en janvier, un délai court se défend mieux que pour un réglage à revoir. Envoyez-la en recommandé et gardez une copie.

Objet : défaut de chauffage, mise en demeure. Depuis le [date], la température de mon appartement [adresse, étage] reste insuffisante. Mes relevés du [date] au [date], joints, donnent une moyenne de [x] °C dans le séjour et de [x] °C dans la chambre. Je vous ai signalé ce défaut le [date]. Je vous impartis un délai au [date] pour y remédier. À défaut, je consignerai les loyers à échoir auprès de l'office désigné par le canton. Je réserve mes droits à une réduction de loyer dès le [date du premier signalement] et à des dommages-intérêts.

Deux droits plus rares existent si le délai passe sans réparation. Si le froid restreint l'usage sans l'entraver considérablement, vous pouvez faire réparer aux frais du bailleur. S'il exclut ou entrave considérablement l'usage du logement, vous pouvez résilier avec effet immédiat. Les deux supposent un dossier solide, car c'est vous qui devrez prouver le défaut et sa gravité.

Quelle baisse de loyer pour un chauffage insuffisant ?

Une baisse proportionnelle à l'usage perdu, calculée sur le loyer net, sans les charges. Le juge compare l'appartement tel qu'il est avec l'appartement tel qu'il devrait être, et tranche souvent en équité, avec une large marge d'appréciation. Les arrêts genevois donnent des ordres de grandeur. La Cour de justice note qu'elle a accordé de 5 à 30 % pour un chauffage insuffisant dans ses décisions passées.

Dans l'affaire de 2018, les relevés descendaient jusqu'à 15,5 °C, soit 4,5 °C sous les 20 °C attendus : la Cour a qualifié la sensation de froid d'« importante » et fixé 20 %. Quand la situation s'est améliorée sans être réglée, elle a ramené la baisse à 10 %. Dans celle de 2025, un 5 pièces neuf loué 2 054 francs nets, une entreprise avait relevé 17 °C chez les locataires en février 2020. Le Tribunal des baux a accordé 10 % du 1er octobre au 30 avril, pour les hivers 2018-2019 et 2019-2020, et la Cour de justice l'a confirmé.

La baisse n'est pas automatique. Demandez-la par écrit, en chiffrant la période. Si la régie refuse, c'est l'autorité de conciliation qui tranche. Si le froid vous a coûté de l'argent, par exemple un radiateur électrique et la facture qui va avec, ajoutez ces frais : le bailleur doit des dommages-intérêts s'il ne prouve pas qu'aucune faute ne lui est imputable.

Et si la régie ne bouge toujours pas, il reste la consignation.

Consigner le loyer sans tomber dans les pièges

Consigner, c'est verser votre loyer à un office désigné par le canton au lieu de le verser au bailleur. Le loyer est alors considéré comme payé, mais le bailleur ne le touche pas tant que le litige n'est pas réglé. À Genève, ce sont les Services financiers du Pouvoir judiciaire. Sa page sur la consignation des loyers décrit trois étapes. Vous remplissez un formulaire et recevez un numéro de consignation qui commence par 14L. Vous versez le premier loyer avec ce numéro, puis les suivants avec les bulletins de versement qu'on vous envoie. Enfin, vous déposez une requête auprès de la Commission de conciliation.

Premier piège : ce délai de 30 jours. La loi le fixe pour toute la Suisse : si vous ne saisissez pas l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, les loyers consignés reviennent au bailleur. C'est arrivé aux locataires de l'affaire genevoise de 2025. Ils avaient consigné dès août 2020, n'ont pas déposé leur requête à temps, et les loyers consignés ont été libérés en faveur de la bailleresse. Ils ont consigné à nouveau en janvier 2021, après une nouvelle mise en demeure.

Deuxième piège : on ne consigne que les loyers à venir. Une société qui louait un dépôt dans le canton de Bâle-Ville l'a appris devant le Tribunal fédéral en 2021. Sommée de payer deux mois de retard, elle les avait consignés : ces versements ne valaient pas paiement, et la résiliation de son bail pour retard a tenu. Pour la même raison, ne gardez jamais le loyer sur votre compte en attendant la réparation. Un loyer retenu est un loyer impayé : le bailleur peut vous fixer un délai de paiement d'au moins 30 jours, puis résilier le bail.

Dans le canton de Vaud, nous n'avons pas trouvé de page officielle qui désigne l'office de consignation. Dans l'affaire de Pully, les locataires avaient ouvert un compte de consignation à la Banque Cantonale Vaudoise. Demandez à la préfecture de votre district avant de verser le premier loyer : c'est elle qui reçoit ensuite votre requête de conciliation.

La procédure de conciliation est gratuite en matière de bail. L'audience a lieu dans les deux mois, et pour une consignation l'autorité peut faire une proposition de décision, qui devient définitive si personne ne s'y oppose dans les 20 jours. Notre article sur la contestation du loyer initial décrit la requête et l'audience en détail.

Peut-on vous résilier le bail parce que vous réclamez ?

Le bailleur peut essayer, mais un congé donné parce que vous faites valoir de bonne foi vos droits est annulable. Les locataires de Pully l'ont vécu : leur ultimatum part le 31 mars 2010, la gérance résilie le bail par formule officielle le 1er avril. L'autorité de conciliation, puis le Tribunal des baux, ont annulé ce congé comme une mesure de représailles. Ils ont pourtant perdu sur le chauffage, faute de relevés.

Réclamer de bonne foi vous protège donc, même si vous n'obtenez pas gain de cause sur le défaut. Un congé reçu après une plainte se conteste dans les 30 jours qui suivent sa réception, devant la même autorité de conciliation.

Ce qu'il faut faire dès les premiers froids

Commencez par une semaine de mesures, vannes ouvertes et fenêtres fermées, puis écrivez à la régie avec vos chiffres et la date du premier jour de froid. Si elle répond que tout est « aux normes », demandez-lui lesquelles, relisez votre bail et ses annexes, et comparez avec vos relevés. Fixez un délai par recommandé avant toute consignation, et notez dans votre agenda le 30e jour après l'échéance du premier loyer consigné. Si vous hésitez, l'autorité de conciliation de votre canton a aussi pour tâche de conseiller les parties en matière de bail.

Et si vous cherchez votre prochain logement avant l'hiver, demandez à la visite quel est le système de chauffage, si l'immeuble est Minergie et si une brochure ou un règlement fixe des températures. Ce sont les documents que le juge lira si un jour il fait froid chez vous. Les annonces de Suisse romande se trouvent par exemple dans le canton de Vaud et à Genève :