Bail à durée déterminée en Suisse : vos droits et les pièges

Ce qu'il faut savoir

Un bail à durée déterminée s'arrête tout seul à la date écrite dans le contrat : pas de résiliation, pas de formule officielle, donc pas de congé à contester. Il vous reste deux protections : demander une prolongation au plus tard 60 jours avant la fin, et faire requalifier le bail si le bailleur l'a choisi pour vous empêcher de défendre vos droits.

Avant tout, vérifiez que votre bail en est vraiment un. Beaucoup de contrats annoncent une durée en première page, un an ou cinq ans, puis se renouvellent sauf résiliation. En droit, ce sont des baux à durée indéterminée, avec toute la protection contre les congés. Nous partons ici du Code des obligations et de trois arrêts du Tribunal fédéral, dont celui d'un locataire genevois qui a obtenu en 2019 que son bail de quatre ans « à terme fixe » devienne un bail ordinaire.

Durée déterminée ou indéterminée : un seul critère

Ce qui compte n'est pas la durée inscrite, c'est la manière dont le bail se termine. Le Code des obligations dit qu'un bail est de durée déterminée « lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue ». Tous les autres sont réputés conclus pour une durée indéterminée. En cas de doute, c'est donc l'indéterminé qui l'emporte.

Prenez la clause des règles et usages locatifs genevois qui s'appliquent aux logements subventionnés et à ceux des zones de développement. Le bail y est « conclu pour une durée initiale d'une année », puis il est « reconduit tacitement aux conditions en vigueur pour une année, et ainsi de suite d'année en année, sauf dénonciation par l'une ou l'autre partie donnée trois mois au moins à l'avance ». Il a bien une première échéance, mais il ne s'arrête que si quelqu'un le résilie. C'est un bail à durée indéterminée : pour y mettre fin, le bailleur doit vous envoyer son congé sur la formule officielle du canton, et vous pouvez le contester.

Un bail est vraiment à durée déterminée quand il dit, en substance, qu'il « s'éteint sans résiliation préalable » à une date précise, ou qu'il n'est pas renouvelable. La durée est libre et peut être très longue. La fin peut même dépendre d'un événement : un bail conclu jusqu'au début de travaux de rénovation prend fin quand ils commencent, rappelle l'avocate lausannoise Carole Wahlen dans une étude publiée par le Séminaire sur le droit du bail de l'Université de Neuchâtel.

Si votre bail tombe du côté droit du schéma, la suite de cet article vous concerne. Commençons par le jour où il se termine.

Ce qui se passe à la date de fin

Rien, et c'est précisément le risque. Le bail s'éteint ce jour-là sans lettre, sans formule et sans motif. Comme il n'y a pas de congé, il n'y a rien à contester dans les 30 jours, et les règles qui annulent un congé abusif, par exemple donné parce que vous avez réclamé des travaux, ne s'appliquent pas. Le bailleur est libre de ne pas vous proposer de nouveau contrat, sans se justifier. Vous rendez les clés à la date prévue, avec un état des lieux de sortie comme pour n'importe quel déménagement.

Une porte reste ouverte. Si, après la date, vous restez, continuez à payer, et que le bailleur encaisse sans rien dire, le bail est reconduit tacitement et devient un contrat de durée indéterminée. Le bailleur devra alors vous résilier dans les formes, comme pour un bail ordinaire. Ne bâtissez pas votre plan sur cette règle : il suffit qu'il vous rappelle la date ou vous demande de partir pour qu'il n'y ait plus rien de tacite, et il peut ensuite demander votre expulsion au tribunal.

Autre cas de figure : quelques mois avant la fin, la régie vous propose un nouveau bail, souvent à durée déterminée lui aussi, parfois plus cher. C'est un nouveau contrat. Vous pouvez donc en contester le loyer comme un loyer initial, dans les 30 jours, et le délai court depuis la signature si vous habitez déjà le logement, selon la jurisprudence que cite Carole Wahlen. Une hausse de plus de 10 % par rapport à votre loyer précédent suffit à ouvrir la contestation, même sans pénurie. Les conditions et la procédure sont détaillées dans notre guide sur le loyer initial.

Signer ce nouveau bail, c'est aussi accepter un loyer qui ne bougera plus, pour le meilleur et pour le pire.

Pendant le bail, le loyer ne bouge pas, dans les deux sens

Un bail à durée déterminée gèle le loyer jusqu'à la fin. La loi ne permet au bailleur d'augmenter le loyer que pour le prochain terme de résiliation, et un bail qui s'arrête sans résiliation n'en a pas. Le revers est le même pour vous : une demande de baisse, par exemple après une baisse du taux hypothécaire de référence, vise elle aussi le prochain terme de résiliation. Pendant la durée fixe, elle n'a donc pas de prise, comme le relève l'étude de Carole Wahlen.

Deux clauses font exception, et la loi les réserve aux baux longs :

Clause	Durée minimale du bail	Ce qui peut changer
Aucune (loyer fixe)	Aucune	Rien jusqu'à la fin
Loyer échelonné	3 ans	Une hausse en francs, au plus une fois par an, fixée dès la signature
Loyer indexé	5 ans	Le loyer suit l'indice suisse des prix à la consommation

Le loyer échelonné cache un piège. Vous ne pouvez contester ses paliers qu'en même temps que le loyer initial, dans les 30 jours qui suivent la remise des clés ; pendant le bail, c'est trop tard. Un palier prévu pour la quatrième année se discute donc dès le premier mois. Gardez cette règle en tête : elle est au cœur de l'affaire genevoise plus bas.

Un loyer figé vous protège si le prix de départ est juste. S'il ne l'est pas, le temps joue contre vous, et c'est pourquoi la deuxième date à retenir est celle de la fin.

Prolongation : la date à noter dès la signature

Même un bail à durée déterminée peut être prolongé. Le Code des obligations vous permet de demander une prolongation lorsque la fin du contrat aurait pour vous ou votre famille des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas. L'autorité pèse les circonstances : comment le bail a été conclu, sa durée, votre situation personnelle et financière, le besoin éventuel du bailleur ou de ses proches, l'état du marché local. Pour un logement, la prolongation va jusqu'à quatre ans au maximum, en une ou deux fois.

Le délai est la vraie difficulté. Vous devez saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. C'est un délai de péremption, que le juge vérifie de lui-même : passé, il ne se rattrape pas. Pour un bail qui finit le 31 mars 2027, 60 jours en arrière mènent au samedi 30 janvier 2027. Ne jouez pas au jour près, et encore moins avec un week-end : déposez votre requête dès que vous savez que vous ne trouverez pas à temps.

Soyez réaliste sur l'issue. En signant pour une durée limitée, vous saviez dès le départ que le bail finirait : selon Carole Wahlen, le juge doit pour cette raison se montrer restrictif, et un refus ou une prolongation courte restent possibles. Certains cas sont exclus par la loi, notamment un bail expressément conclu jusqu'au début de travaux de transformation ou de démolition, ou un bail résilié pour retard de paiement. Si vous obtenez une prolongation d'un an au plus, vous pouvez partir plus tôt avec un mois de préavis pour la fin d'un mois, ce qui vous laisse saisir un logement dès qu'il se présente.

La requête est écrite, signée, et la procédure de conciliation est gratuite en matière de bail. À Genève, elle va à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, qui propose un formulaire « contestation de congé et/ou prolongation de bail ». Dans le canton de Vaud, elle va à la préfecture du district où se trouve le logement. Quelques lignes suffisent, avec vos pièces jointes :

Je demande la prolongation du bail de l'appartement de 3 pièces situé [adresse], conclu avec [bailleur] jusqu'au 31 mars 2027, pour une durée de douze mois. Nos deux enfants sont scolarisés dans le quartier et nos recherches depuis septembre sont restées sans succès. Pièces : bail, liste des démarches, refus reçus.

La prolongation vous donne du temps, pas un logement. Pour garder l'appartement, il faut s'attaquer à la durée elle-même.

Quand le juge transforme le bail en durée indéterminée

Le bailleur a le droit de proposer un bail à durée déterminée, sans avoir à dire pourquoi. Ce droit a une limite, posée par le Tribunal fédéral en 2013 dans l'arrêt ATF 139 III 145 : il y a fraude à la loi quand un bailleur qui veut en réalité louer pour une durée indéterminée choisit des baux à terme fixe aux seules fins d'échapper aux règles impératives qui protègent les locataires. Le juge peut alors constater que le bail est à durée indéterminée.

Le Tribunal fédéral explique sans détour pourquoi ces baux arrangent certains bailleurs. Un locataire qui espère un renouvellement hésite à contester un loyer initial abusif, à demander des travaux ou à contester un décompte de chauffage : le système l'incite à « se montrer docile ». Et depuis l'arrêt genevois de 2019 raconté plus bas, la fraude peut être retenue dès le premier bail, pas seulement après une série de contrats.

C'est à vous de la prouver, ce qui revient à prouver une intention du bailleur. Le Tribunal fédéral en a tenu compte : si vous décrivez précisément le mécanisme, le juge peut se contenter d'une forte probabilité, ce que les juristes appellent la « vraisemblance prépondérante », et demander au bailleur d'expliquer son choix. Une pénurie de logements, une pratique systématique du bailleur, l'absence de motif plausible et votre absence d'intérêt pour une durée limitée sont autant d'indices.

L'appartement des Eaux-Vives

En janvier 2016, une régie genevoise confirme à un candidat qu'elle peut lui attribuer un 4,5 pièces rénové aux Eaux-Vives, avec un bail de quatre ans « à terme fixe ». Après la rénovation, la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations (LDTR) soumet le loyer au contrôle de l'État pendant trois ans. Le bail, signé le 11 octobre 2016, prévoit donc 17 724 francs par an hors charges pendant trois ans, puis 34 800 francs la quatrième année, une hausse d'environ 96 %. Il précise qu'il « s'éteint sans résiliation préalable le 31.10.2020 ».

Le locataire attendait cet appartement depuis un an. Il vivait chez sa mère, était en pleine séparation et avait besoin de place pour accueillir ses enfants. Une employée de la régie lui avait dit avoir souvent vu des baux renouvelés, sans rien garantir. Il est entré le 16 octobre et, dix-neuf jours plus tard, le 4 novembre, il a saisi la conciliation sur deux points : le loyer et la durée.

Le Tribunal des baux et loyers lui a donné raison sur les deux : loyer de la quatrième année ramené à 20 571 francs, et bail déclaré à durée indéterminée. La Cour de justice a jugé elle aussi le palier abusif, mais n'a pas vu de fraude dans la durée. Le Tribunal fédéral a tranché le 12 avril 2019. La régie appliquait depuis des années la même formule à ses nombreux logements soumis à la LDTR : trois ans au loyer contrôlé, puis un ou deux ans au prix du marché. L'avocat de la bailleresse avait déclaré à l'audience qu'il n'y avait « pas de motif » à la durée déterminée, puisque la loi permet de ne pas en donner. Et le locataire n'avait aucun intérêt à un bail limité. Lui a défendu son recours seul, sans avocat.

Le Tribunal fédéral a résumé le calcul de la bailleresse : si le locataire ne contestait pas, elle gardait le loyer majoré ; s'il contestait avec succès, elle ne subissait un loyer non abusif que jusqu'au terme fixe. La requalification a cassé ce calcul.

Deux autres arrêts, deux issues

Un an plus tôt, le Tribunal fédéral avait déjà laissé en place une requalification dans l'arrêt 4A_48/2018. Deux locataires avaient signé pour un 3,5 pièces au centre de Genève un bail de douze mois et neuf jours, non renouvelable, à 2 290 francs par mois plus les acomptes. Les juges genevois avaient constaté que la bailleresse voulait louer durablement, mais n'offrait que des baux à terme fixe pour dissuader ses locataires de contester leur loyer ou un congé. Son recours a été déclaré irrecevable : le bail restait à durée indéterminée, et la question du loyer est repartie devant le Tribunal des baux.

L'arrêt de 2013, lui, a donné tort aux locataires. Ils enchaînaient les baux depuis 2004, mais étaient venus d'Espagne avec des contrats de travail annuels et avaient affirmé devoir rentrer dans leur pays : le bail court correspondait à leur situation. La doctrine cite d'autres motifs qui paraissent admissibles, comme un projet de rénovation, un travailleur détaché pour une durée limitée, des étudiants logés pour une année académique, ou un propriétaire parti à l'étranger qui veut retrouver son appartement.

Les risques qu'un terme fixe ne couvre pas

Un bail à durée déterminée ne vous met pas à l'abri d'une vente. Si l'immeuble ou l'appartement change de propriétaire, le bail passe à l'acheteur, mais celui-ci peut le résilier pour le prochain terme légal s'il a un besoin urgent du logement pour lui-même ou ses proches. Il doit alors respecter le délai de congé légal, et l'ancien bailleur répond du dommage si vous partez plus tôt que le bail ne le prévoyait. Un retard de paiement ou un manque d'égards grave envers les voisins permettent aussi au bailleur de résilier avant la fin, après un avertissement écrit.

Vous êtes lié vous aussi. Sauf clause qui vous permet de partir plus tôt, vous ne pouvez pas résilier avant la date. Ces clauses existent : dans les baux indexés de cinq ans, note Carole Wahlen, le bailleur est lié pour toute la durée mais le locataire peut en général partir chaque année. Sans clause, il faut présenter un locataire de remplacement solvable, prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions, faute de quoi vous devez le loyer jusqu'à la fin. Les justes motifs, un événement imprévisible à la signature, dont vous n'êtes pas responsable et qui rend le bail intolérable, permettent de partir avec le préavis légal, mais le juge peut vous faire indemniser le bailleur.

Enfin, une location de vacances de trois mois ou moins échappe entièrement à ces protections. Au-delà, un meublé loué pour quelques mois reste un bail d'habitation comme un autre.

Tout n'est pas défavorable pour autant. Pendant la durée fixe, le bailleur ne peut ni vous donner un congé ordinaire ni augmenter le loyer au-delà de ce que le bail prévoit. Pour une famille qui veut rester trois ans près d'une école, un bail de trois ans au bon prix offre une vraie sécurité.

Avant de signer un bail à durée déterminée

Posez d'abord la question du schéma : faut-il une résiliation pour que ce bail s'arrête ? Si la réponse est non, demandez par écrit pourquoi la régie propose une durée limitée et gardez la réponse, l'annonce et les courriels. Dans l'affaire des Eaux-Vives, les déclarations de l'employée de la régie et de l'avocat de la bailleresse ont pesé lourd. Notez ensuite deux dates dans votre agenda : le 30e jour après la remise des clés, pour contester le loyer initial et ses éventuels paliers, et le 60e jour avant la fin, pour demander une prolongation.

Si vous cherchez à vous installer pour longtemps, privilégiez les annonces qui proposent un bail ordinaire, renouvelable, et lisez la clause de durée avant la visite plutôt qu'au moment de signer. À Genève, où les logements libres sont rares, notre guide pour trouver un appartement à Genève vous aide à mener la recherche. Les offres du moment dans les cantons de Genève et de Vaud :