Befristeter Mietvertrag Schweiz: Rechte und Fallstricke

Das Wichtigste vorweg

Ein befristeter Mietvertrag endet von selbst an dem Datum, das im Vertrag steht: keine Kündigung, kein amtliches Formular, also auch keine Kündigung, die Sie anfechten könnten. Zwei Schutzmechanismen bleiben Ihnen: spätestens 60 Tage vor dem Ende eine Erstreckung verlangen und den Vertrag als unbefristet anerkennen lassen, wenn der Vermieter die Befristung gewählt hat, um Sie an der Wahrnehmung Ihrer Rechte zu hindern.

Prüfen Sie aber zuerst, ob Ihr Mietvertrag wirklich befristet ist. Viele Verträge nennen auf der ersten Seite eine Dauer, ein Jahr oder fünf Jahre, und verlängern sich danach, sofern niemand kündigt. Rechtlich sind das unbefristete Mietverhältnisse, mit dem vollen Kündigungsschutz. Wir stützen uns hier auf das Obligationenrecht und auf drei Urteile des Bundesgerichts, darunter jenes eines Genfer Mieters, der 2019 erreichte, dass aus seinem Vierjahresvertrag «mit fester Dauer» ein gewöhnlicher Mietvertrag wurde.

Befristet oder unbefristet: ein einziges Kriterium

Entscheidend ist nicht die Dauer, die im Vertrag steht, sondern die Art, wie er endet. Laut Obligationenrecht ist ein Mietverhältnis befristet, «wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll». Alle übrigen gelten als unbefristet. Im Zweifel gilt der Vertrag also als unbefristet.

Nehmen Sie als Beispiel die Klausel aus den Genfer Règles et usages locatifs (auf Französisch), die für subventionierte Wohnungen und für Wohnungen in Entwicklungszonen gelten. Danach wird der Mietvertrag für eine anfängliche Dauer von einem Jahr abgeschlossen und dann stillschweigend zu den geltenden Bedingungen um ein Jahr erneuert, und so weiter von Jahr zu Jahr, sofern nicht eine Partei mindestens drei Monate im Voraus kündigt. Der Vertrag hat zwar einen ersten Ablauftermin, endet aber nur, wenn jemand kündigt. Das ist ein unbefristeter Mietvertrag: Um ihn zu beenden, muss der Vermieter Ihnen mit dem amtlichen Formular des Kantons kündigen, und Sie können die Kündigung anfechten.

Wirklich befristet ist ein Mietvertrag, wenn er sinngemäss sagt, dass er an einem bestimmten Datum ohne vorgängige Kündigung endet oder dass er nicht erneuert wird. Die Dauer ist frei wählbar und kann sehr lang sein. Das Ende kann sogar von einem Ereignis abhängen: Ein Vertrag, der bis zum Beginn von Renovationsarbeiten abgeschlossen wurde, endet, wenn die Arbeiten beginnen. Darauf weist die Lausanner Anwältin Carole Wahlen in einer Studie für das Séminaire sur le droit du bail der Universität Neuenburg hin (auf Französisch).

Fällt Ihr Vertrag auf die rechte Seite des Schemas, betrifft Sie der Rest dieses Artikels. Beginnen wir mit dem Tag, an dem er endet.

Was am Ablauftag geschieht

Nichts, und genau das ist das Risiko. Der Mietvertrag erlischt an diesem Tag ohne Brief, ohne Formular und ohne Begründung. Weil es keine Kündigung gibt, gibt es innert 30 Tagen nichts anzufechten, und die Regeln, die eine missbräuchliche Kündigung aufheben, etwa eine Kündigung, weil Sie Reparaturen verlangt haben, greifen nicht. Der Vermieter muss Ihnen keinen neuen Vertrag anbieten und das auch nicht begründen. Sie geben die Schlüssel am vereinbarten Datum zurück, mit einer Wohnungsabnahme wie bei jedem Umzug.

Eine Tür bleibt offen. Bleiben Sie nach dem Datum in der Wohnung, zahlen Sie weiter und nimmt der Vermieter das Geld wortlos an, wird das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt und gilt als unbefristet. Der Vermieter muss Ihnen dann formgerecht kündigen, wie bei einem gewöhnlichen Mietvertrag. Bauen Sie Ihre Pläne nicht auf diese Regel: Es genügt, dass er Sie an das Datum erinnert oder zum Auszug auffordert, und schon ist nichts mehr stillschweigend. Danach kann er beim Gericht Ihre Ausweisung verlangen.

Ein anderer Fall: Einige Monate vor dem Ende bietet Ihnen die Verwaltung einen neuen Mietvertrag an, oft wieder befristet, manchmal teurer. Das ist ein neuer Vertrag. Sie können den Mietzins also anfechten wie einen Anfangsmietzins, innert 30 Tagen. Wohnen Sie schon in der Wohnung, läuft die Frist ab der Unterzeichnung, nach der Rechtsprechung, die Carole Wahlen zitiert. Eine Erhöhung um mehr als 10 % gegenüber Ihrem bisherigen Mietzins genügt, für eine Anfechtung, auch ohne Wohnungsmangel. Voraussetzungen und Verfahren erklärt unser Leitfaden zum Anfangsmietzins.

Wer diesen neuen Vertrag unterschreibt, akzeptiert auch einen Mietzins, der sich nicht mehr bewegt, im Guten wie im Schlechten.

Während der Laufzeit bleibt der Mietzins gleich, in beide Richtungen

Ein befristeter Mietvertrag friert den Mietzins bis zum Ende ein. Das Gesetz erlaubt dem Vermieter eine Erhöhung nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin, und ein Vertrag, der ohne Kündigung endet, hat keinen. Für Sie gilt dasselbe in umgekehrter Richtung: Auch ein Herabsetzungsbegehren, etwa nach einer Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, wirkt erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Während der festen Dauer greift es deshalb nicht, wie die Studie von Carole Wahlen festhält.

Ausnahmen gibt es nur bei zwei Klauseln, die das Gesetz erst bei langen Verträgen zulässt:

Klausel	Mindestdauer des Vertrags	Was sich ändern kann
Keine (fester Mietzins)	Keine	Nichts bis zum Ende
Gestaffelter Mietzins	3 Jahre	Eine Erhöhung in Franken, höchstens einmal pro Jahr, ab Unterzeichnung festgelegt
Indexierter Mietzins	5 Jahre	Der Mietzins folgt dem Landesindex der Konsumentenpreise

Der gestaffelte Mietzins hat einen Haken. Seine Stufen können Sie nur zusammen mit dem Anfangsmietzins anfechten, innert 30 Tagen nach der Schlüsselübergabe; während der Mietdauer ist es zu spät. Gegen eine Stufe im vierten Jahr müssen Sie sich also schon im ersten Monat wehren. Behalten Sie diese Regel im Kopf: Sie steht im Zentrum des Genfer Falls weiter unten.

Ein fester Mietzins schützt Sie, wenn der Anfangsmietzins angemessen ist. Ist er es nicht, arbeitet die Zeit gegen Sie, und deshalb ist das zweite Datum, das Sie sich merken müssen, das Ende.

Erstreckung: Frist schon bei der Unterzeichnung notieren

Auch ein befristeter Mietvertrag kann erstreckt werden. Das Obligationenrecht erlaubt Ihnen, eine Erstreckung zu verlangen, wenn das Ende des Vertrags für Sie oder Ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Die Behörde wägt die Umstände ab: wie der Vertrag zustande kam, seine Dauer, Ihre persönliche und finanzielle Lage, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen, die Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt. Bei Wohnungen beträgt die Erstreckung höchstens vier Jahre, in einem oder zwei Schritten.

Die eigentliche Schwierigkeit ist die Frist. Sie müssen die Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer anrufen. Das ist eine Verwirkungsfrist, die das Gericht von sich aus prüft: Ist sie verpasst, lässt sie sich nicht nachholen. Bei einem Vertrag, der am 31. März 2027 endet, führen 60 Tage zurück auf Samstag, den 30. Januar 2027. Rechnen Sie nicht auf den Tag genau, schon gar nicht über ein Wochenende: Reichen Sie Ihr Gesuch ein, sobald Sie wissen, dass Sie nicht rechtzeitig etwas finden.

Bleiben Sie beim Ergebnis realistisch. Wer für eine begrenzte Zeit unterschrieben hat, wusste von Anfang an, dass der Vertrag enden würde: Laut Carole Wahlen muss das Gericht deshalb zurückhaltend sein, und eine Ablehnung oder eine kurze Erstreckung bleibt möglich. Einige Fälle schliesst das Gesetz aus, namentlich einen Vertrag, der ausdrücklich nur bis zum Beginn eines Umbau- oder Abbruchvorhabens abgeschlossen wurde, oder eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand. Erhalten Sie eine Erstreckung von höchstens einem Jahr, können Sie mit einer Frist von einem Monat auf Ende eines Monats früher ausziehen. So können Sie zugreifen, sobald sich eine Wohnung findet.

Das Gesuch muss schriftlich und unterschrieben sein, und das Schlichtungsverfahren ist in Mietsachen kostenlos. In Genf geht es an die Commission de conciliation en matière de baux et loyers, die Schlichtungsbehörde, die ein Formular «contestation de congé et/ou prolongation de bail» anbietet. Im Kanton Waadt geht es an die Präfektur des Bezirks (auf Französisch), in dem die Wohnung liegt. Geschrieben wird in beiden Kantonen auf Französisch, und einige Zeilen mit Ihren Beilagen genügen. Sinngemäss verlangen Sie die Erstreckung des Mietvertrags für Ihre Wohnung um zwölf Monate, nennen Adresse, Vermieter und Enddatum, erklären kurz Ihre Lage und zählen die Beilagen auf. Das kann so aussehen:

Je demande la prolongation du bail de l'appartement de 3 pièces situé [adresse], conclu avec [bailleur] jusqu'au 31 mars 2027, pour une durée de douze mois. Nos deux enfants sont scolarisés dans le quartier et nos recherches depuis septembre sont restées sans succès. Pièces : bail, liste des démarches, refus reçus.

Die Erstreckung verschafft Ihnen Zeit, aber keine Wohnung. Wer die Wohnung behalten will, muss bei der Dauer selbst ansetzen.

Wenn das Gericht den Vertrag für unbefristet erklärt

Der Vermieter darf einen befristeten Mietvertrag anbieten, ohne zu sagen, warum. Dieses Recht hat eine Grenze, die das Bundesgericht 2013 im Entscheid BGE 139 III 145 (auf Französisch) gezogen hat: Eine Gesetzesumgehung liegt vor, wenn ein Vermieter, der in Wirklichkeit unbefristet vermieten will, befristete Verträge nur wählt, um den zwingenden Bestimmungen zum Schutz der Mieter zu entgehen. Das Gericht kann dann feststellen, dass der Vertrag unbefristet ist.

Das Bundesgericht erklärt ohne Umschweife, warum solche Verträge manchen Vermietern gelegen kommen. Ein Mieter, der auf eine Erneuerung hofft, zögert, einen missbräuchlichen Anfangsmietzins anzufechten, Reparaturen zu verlangen oder eine Heizkostenabrechnung zu bestreiten: Das System bringt ihn dazu, sich «docile» zu zeigen, also fügsam. Und seit dem Genfer Urteil von 2019, von dem weiter unten die Rede ist, kann eine Gesetzesumgehung schon beim ersten Vertrag vorliegen, nicht erst nach einer Reihe von Verträgen.

Die Beweislast liegt bei Ihnen, und das heisst: Sie müssen eine Absicht des Vermieters beweisen. Das Bundesgericht hat das berücksichtigt: Beschreiben Sie den Mechanismus genau, kann sich das Gericht mit einer hohen Wahrscheinlichkeit begnügen, was Juristen «überwiegende Wahrscheinlichkeit» nennen, und den Vermieter auffordern, seine Wahl zu erklären. Wohnungsmangel, eine systematische Praxis des Vermieters, das Fehlen eines plausiblen Grundes und Ihr fehlendes Interesse an einer befristeten Dauer sind alles Indizien.

Die Wohnung im Genfer Quartier Eaux-Vives

Im Januar 2016 bestätigt eine Genfer Verwaltung einem Interessenten, dass sie ihm eine renovierte 4,5-Zimmer-Wohnung im Quartier Eaux-Vives zuteilen kann, mit einem Vertrag über vier Jahre «à terme fixe», also mit fester Dauer. Nach der Renovation unterstellt das Genfer Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern (LDTR) den Mietzins drei Jahre lang der staatlichen Kontrolle. Der am 11. Oktober 2016 unterzeichnete Vertrag sieht deshalb drei Jahre lang 17’724 Franken pro Jahr ohne Nebenkosten vor, im vierten Jahr dann 34’800 Franken, eine Erhöhung um rund 96 %. Er hält fest, dass er am 31. Oktober 2020 «s'éteint sans résiliation préalable», also ohne vorgängige Kündigung erlischt.

Der Mieter hatte ein Jahr lang auf diese Wohnung gewartet. Er wohnte bei seiner Mutter, steckte mitten in einer Trennung und brauchte Platz, um seine Kinder bei sich aufzunehmen. Eine Angestellte der Verwaltung hatte ihm gesagt, sie habe oft erlebt, dass solche Verträge erneuert wurden, versprochen habe sie aber nichts. Er zog am 16. Oktober ein und gelangte neunzehn Tage später, am 4. November, an die Schlichtungsbehörde, mit zwei Punkten: dem Mietzins und der Dauer.

Das Genfer Mietgericht, das Tribunal des baux et loyers, gab ihm in beiden Punkten recht: Mietzins des vierten Jahres auf 20’571 Franken gesenkt, Vertrag für unbefristet erklärt. Die Cour de justice, das obere Gericht des Kantons, hielt die Staffel ebenfalls für missbräuchlich, sah in der Dauer aber keine Gesetzesumgehung. Das Bundesgericht entschied am 12. April 2019 (Urteil auf Französisch). Die Verwaltung wandte seit Jahren dieselbe Formel auf ihre zahlreichen Wohnungen an, die dem LDTR unterstanden: drei Jahre zum kontrollierten Mietzins, dann ein oder zwei Jahre zum Marktpreis. Der Anwalt der Vermieterin hatte an der Verhandlung erklärt, es gebe «pas de motif», also keinen Grund für die Befristung, weil das Gesetz erlaube, keinen anzugeben. Und der Mieter hatte keinerlei Interesse an einem befristeten Vertrag. Vor Bundesgericht trat er allein auf, ohne Anwalt.

Das Bundesgericht fasste die Rechnung der Vermieterin zusammen: Focht der Mieter nicht an, behielt sie den erhöhten Mietzins; focht er mit Erfolg an, musste sie einen nicht missbräuchlichen Mietzins nur bis zum festen Ablauftermin hinnehmen. Die Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag machte diese Rechnung zunichte.

Zwei weitere Urteile, zwei Ausgänge

Ein Jahr zuvor hatte das Bundesgericht im Urteil 4A_48/2018 (auf Französisch) bereits eine solche Umwandlung bestehen lassen. Zwei Mieter hatten für eine 3,5-Zimmer-Wohnung im Zentrum von Genf einen Vertrag über zwölf Monate und neun Tage unterschrieben, nicht erneuerbar, für 2’290 Franken im Monat plus Akontozahlungen. Die Genfer Gerichte hatten festgestellt, dass die Vermieterin dauerhaft vermieten wollte, aber nur befristete Verträge anbot, um ihre Mieter davon abzuhalten, den Mietzins oder eine Kündigung anzufechten. Auf ihre Beschwerde trat das Bundesgericht nicht ein: Der Vertrag blieb unbefristet, und die Frage des Mietzinses ging zurück an das Mietgericht.

Im Entscheid von 2013 dagegen verloren die Mieter. Sie hatten seit 2004 einen Vertrag an den anderen gereiht, waren aber mit einjährigen Arbeitsverträgen aus Spanien gekommen und hatten erklärt, in ihr Land zurückkehren zu müssen: Der kurze Vertrag entsprach ihrer Lage. Die Lehre nennt weitere Gründe, die zulässig erscheinen, etwa ein Renovationsprojekt, einen für begrenzte Zeit entsandten Arbeitnehmer, Studierende, die für ein akademisches Jahr eine Unterkunft brauchen, oder einen Eigentümer im Ausland, der seine Wohnung zurückhaben will.

Die Risiken, die eine feste Dauer nicht abdeckt

Ein befristeter Mietvertrag schützt Sie nicht vor einem Verkauf. Wechselt das Haus oder die Wohnung den Eigentümer, geht der Vertrag auf den Käufer über, doch dieser kann ihn auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige geltend macht. Er muss dann die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, und der bisherige Vermieter haftet für den Schaden, wenn Sie früher ausziehen müssen, als es der Vertrag vorsah. Auch ein Zahlungsrückstand oder eine schwere Verletzung der Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn erlauben dem Vermieter, vor dem Ende zu kündigen, nach einer schriftlichen Mahnung oder Zahlungsfrist.

Auch Sie sind gebunden. Ohne Klausel, die Ihnen einen früheren Auszug erlaubt, können Sie nicht vor dem Datum kündigen. Solche Klauseln gibt es: Bei indexierten Verträgen über fünf Jahre, so Carole Wahlen, ist der Vermieter für die ganze Dauer gebunden, der Mieter kann aber in der Regel jedes Jahr kündigen. Ohne Klausel müssen Sie einen zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlagen, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen; sonst schulden Sie den Mietzins bis zum Ende. Wichtige Gründe, also ein bei der Unterzeichnung unvorhersehbares Ereignis, für das Sie nichts können und das den Vertrag unzumutbar macht, erlauben einen Auszug mit der gesetzlichen Frist. Das Gericht kann Sie aber verpflichten, den Vermieter zu entschädigen.

Schliesslich fällt eine Ferienwohnung, die für höchstens drei Monate gemietet wird, ganz aus diesem Schutz heraus. Darüber hinaus bleibt eine möblierte Wohnung, die für einige Monate vermietet wird, ein Wohnungsmietvertrag wie jeder andere.

Nicht alles spricht gegen die Befristung. Während der festen Dauer kann Ihnen der Vermieter weder ordentlich kündigen noch den Mietzins über das hinaus erhöhen, was der Vertrag vorsieht. Für eine Familie, die drei Jahre in der Nähe einer Schule bleiben will, bietet ein Dreijahresvertrag zum richtigen Preis echte Sicherheit.

Bevor Sie einen befristeten Mietvertrag unterschreiben

Stellen Sie zuerst die Frage aus dem Schema: Braucht es eine Kündigung, damit dieser Vertrag endet? Lautet die Antwort Nein, fragen Sie schriftlich, warum die Verwaltung eine befristete Dauer anbietet, und bewahren Sie die Antwort, das Inserat und die E-Mails auf. Im Fall aus den Eaux-Vives fielen die Aussagen der Angestellten der Verwaltung und des Anwalts der Vermieterin stark ins Gewicht. Tragen Sie dann zwei Daten in Ihre Agenda ein: den 30. Tag nach der Schlüsselübergabe, um den Anfangsmietzins und allfällige Staffeln anzufechten, und den 60. Tag vor dem Ende, um eine Erstreckung zu verlangen.

Wenn Sie sich für lange Zeit niederlassen wollen, bevorzugen Sie Inserate mit einem gewöhnlichen, erneuerbaren Mietvertrag, und lesen Sie die Klausel zur Dauer vor der Besichtigung statt erst bei der Unterzeichnung. In Genf, wo freie Wohnungen selten sind, hilft Ihnen unser Leitfaden Wohnung in Genf finden bei der Suche. Die aktuellen Angebote in den Kantonen Genf und Waadt: