Wohnungsabgabe in der Schweiz: Abnützung oder Schaden?

Kurz gesagt

Normale Abnützung bezahlen Sie nie. Beim Auszug geben Sie eine saubere Wohnung zurück, mit erledigten kleinen Reparaturen, in dem Zustand, der sich aus dem normalen Gebrauch ergibt. Für einen echten Schaden bezahlen Sie nur den Wert, den das beschädigte Bauteil nach seiner Lebensdauer noch hatte: In der Regel kostet Sie ein Anstrich, der älter als 8 Jahre ist, nichts mehr.

Eine zweite Regel ist ebenso wichtig und weniger bekannt: Der Vermieter muss Ihnen Mängel in den Tagen nach der Wohnungsabnahme melden, sonst verliert er das Recht, sie Ihnen zu verrechnen. Abnützungstabellen und Ratgeber aus Frankreich oder Deutschland, die man im Internet oft findet, gelten in der Schweiz nicht. Wir stützen uns hier auf das Schweizer Recht, die paritätische Lebensdauertabelle der Westschweiz und ein Genfer Urteil vom Februar 2026, das Rechnung für Rechnung zeigt, was ein Gericht den Mietern tatsächlich auferlegt.

Normale Abnützung oder Schaden: Wo liegt die Grenze?

Normale Abnützung ist das, was die Zeit und ein gewöhnliches Leben in einer Wohnung hinterlassen. Das Obligationenrecht sagt es in einem Satz: Am Ende der Miete geben Sie die Wohnung «in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt». Ein mit den Jahren verblasster Anstrich, Schatten von Bildern an den Wänden, Laufspuren auf dem Parkett im Korridor: Das ist Abnützung, und die trägt der Vermieter, denn Ihr Mietzins deckt sie bereits ab.

Ein Schaden geht darüber hinaus: ein Brandloch von einer Zigarette im Spannteppich, eine zerbrochene Scheibe, eine gesprungene Küchenabdeckung, Filzstiftzeichnungen der Kinder an der Wand. Die ASLOCA Genève, der Mieterverband in Genf, erklärt es in einem Artikel von 2021 (auf Französisch) am Beispiel der Bilder: Bilder aufzuhängen ist normaler Gebrauch. Die Löcher spachteln Sie also zu, die Wände neu streichen müssen Sie aber nicht, ausser in besonderen Fällen.

Derselbe Gesetzesartikel enthält einen oft vergessenen Schutz. Jede Vereinbarung, die Sie vor dem Ende der Miete unterschreiben und die Sie zu mehr verpflichtet als zum Ersatz eines tatsächlichen Schadens, ist nichtig. Sieht ein Mietvertrag beim Auszug eine Pauschale für Malerarbeiten oder Instandstellung vor, bindet er Sie in diesem Punkt also nicht: Der Vermieter muss einen Schaden und dessen Kosten beweisen.

Bleibt die heikle Frage: Wenn ein Schaden echt ist, wie viel ist er wert? Die Antwort steht in einer Tabelle von fünf Seiten.

Die paritätische Lebensdauertabelle: wie lange jedes Bauteil hält

In der Westschweiz ist die massgebende Tabelle das Tableau paritaire des amortissements, eine paritätische Lebensdauertabelle (auf Französisch). Die Fédération romande immobilière (FRI) auf Vermieterseite und die ASLOCA auf Mieterseite haben sie 2007 unterzeichnet, und die Union suisse des professionnels de l'immobilier, der Westschweizer Verband der Immobilienfirmen, hat sie anerkannt. Sie nennt für jedes Bauteil einer Wohnung eine durchschnittliche Lebensdauer, vom Heizkessel bis zur Seifenschale.

Die Tabelle ist kein Gesetz. Ihre Präambel sagt es selbst: Sie ist «in keiner Weise verbindlich» und nennt Richtwerte für eine Ausstattung von gewöhnlicher Qualität. Aber die Gerichte stützen sich darauf. In ihrem Urteil vom 17. Februar 2026 zieht die Cour de justice, das obere Gericht des Kantons Genf, sie für das Parkett, die Küche und das Bad heran.

Die Werte, die beim Auszug am häufigsten eine Rolle spielen:

Bauteil	Lebensdauer
Dispersionsanstrich von Wänden und Decken	8 Jahre
Tapete mittlerer Qualität	10 Jahre
Spannteppich mittlerer Qualität	10 Jahre
Parkettversiegelung	10 Jahre
Massivparkett, abschleifbar	40 Jahre
Laminat mittlerer Qualität	15 Jahre
Kühlschrank mit eingebautem Gefrierfach	10 Jahre
Geschirrspüler, Kochherd, Backofen	15 Jahre
Kücheneinbauten aus Spanplatten oder MDF	15 Jahre
Plattenfugen im Bad	8 Jahre

Eine Zeile verdient einen genaueren Blick: das Parkett. Ein echtes Holzparkett hält laut Tabelle 30 bis 40 Jahre (12 Jahre für ein Furnierparkett, das sich nicht abschleifen lässt), seine Versiegelung, also die Schicht, die Kratzer abbekommt, aber nur 10 Jahre. Geht es auf der Rechnung ums Abschleifen und Neuversiegeln, zählt die Lebensdauer von 10 Jahren, nicht die des Holzes.

Wie viel Sie bezahlen, wenn das Bauteil schon alt ist

Sie bezahlen den Zeitwert des beschädigten Bauteils, nie den Neupreis. Die Genfer Cour de justice schreibt es, gestützt auf das Bundesgericht, so: Die Entschädigung entspricht nicht dem Neuwert, sie berücksichtigt das Alter der Einrichtung und den Mehrwert, den der Vermieter aus einem neuen Bauteil zieht.

Die Tabelle nennt eine Dauer, keine Formel. Die einfachste Rechnung verteilt den Wert zu gleichen Teilen auf jedes Lebensjahr, und so rechnet auch das Beispiel im Merkblatt der Allianz Suisse zu Schäden an der Mietsache: Ein Anstrich mit 8 Jahren Lebensdauer, der am Auszugstag 6 Jahre alt ist, ist nur noch 25 % seines Preises wert. Bei einer Offerte von 1’000 Franken wären das zum Beispiel 250 Franken für Sie. Ein 9 Jahre alter Anstrich kostet Sie nichts.

Das Alter zählt ab der letzten Renovation, nicht ab Ihrem Einzug. Der Vermieter muss beweisen, wann er gestrichen oder das Bauteil eingebaut hat; ohne Beweis stellt das Genfer Gericht auf das Baujahr des Hauses ab. Verlangen Sie also die Rechnung des letzten Anstrichs, bevor Sie über den Betrag verhandeln. Und ein laut Tabelle «vollständig abgeschriebenes» Bauteil ist nicht immer wertlos: Der Vermieter kann beweisen, dass ein hochwertiges Material länger hält, und Sie können das Gegenteil beweisen. Das Gericht hat viel Spielraum, und das Genfer Urteil ist ein gutes Beispiel dafür.

Ein Fall aus der Praxis: 18’131 Franken verlangt, 7’016 zugesprochen

Das Urteil der Cour de justice vom 17. Februar 2026 verfolgt eine Wohnungsabgabe, die schiefging, von Anfang bis Ende. Zwei Mieter hatten eine möblierte 5-Zimmer-Wohnung in einem 2015 gebauten Haus gemietet, für 4’000 Franken im Monat inklusive Nebenkosten. Das Übergabeprotokoll vom Einzug im Oktober 2020 beschrieb Wohnung und Möbel als «wie neu», abgesehen von Spuren von Bildern an einigen Wänden. Die Miete endete Ende Dezember 2022.

Die erste Wohnungsabnahme am 21. Dezember 2022 hielt zahlreiche Schäden fest. Die Mieter liessen danach noch eine Reinigungsfirma kommen und den Anstrich ausbessern. Weil sich einiges verändert hatte, machte die Vermieterin am 7. Januar 2023 eine zweite Abnahme, mit rund dreissig Punkten und Fotos. Am Ende bezifferte sie ihren Schaden auf 18’131 Franken.

Das Gericht anerkannte eine zerbrochene Küchenabdeckung, kaputte Teile von Kühlschrank und Geschirrspüler und zu ersetzendes Zubehör im Bad, was die Mieter im Grundsatz zugaben. Auch beim Parkett, das gemäss den Fotos über die normale Abnützung hinaus fleckig war, gab es der Vermieterin recht, obwohl die Mieter das bestritten. Die meisten Reparaturrechnungen kürzte es aber um die Hälfte, um dem Alter der Bauteile Rechnung zu tragen, ausgehend vom Baujahr 2015. Bei einer jährlich gleich grossen Abschreibung wäre ein 7 Jahre altes versiegeltes Parkett nur noch 30 % wert gewesen; das Gericht hielt 50 % für gerechtfertigt, vor allem weil das Übergabeprotokoll die Parkettböden als «wie neu» beschrieb und die Miete nur zwei Jahre gedauert hatte.

Die Reinigung hingegen ging voll zulasten der Mieter: 775 Franken, was logisch ist, denn eine Reinigung hat keine Lebensdauer, die man abschreiben könnte. Dabei hatten die Mieter ihre eigene Reinigungsfirma geholt. Der Reinigungsunternehmer, den die Vermieterin danach beauftragte, sagte als Zeuge aus, er habe Fett am Ofen im Wohnzimmer und Schmutz rund um den Teppich gefunden.

Der grösste Posten war keine Reparatur. Das Gericht sprach zusätzlich 2’150 Franken Mietausfall zu, einen halben Monatszins, weil die Arbeiten und zwei erst am 3. Januar zurückgegebene Schlüssel die Weitervermietung verzögert hatten. Von den insgesamt 7’016 zugesprochenen Franken hatte die Versicherung der Mieter bereits 3’618 bezahlt; zu zahlen blieben ihnen 3’398 Franken. Ein fleckiges Parkett kostet Sie also weniger als eine Wohnung, die sich nicht weitervermieten lässt. Wenn Sie wissen, dass ein grösserer Schaden repariert werden muss, sagen Sie es der Verwaltung früh, damit sie die Arbeiten vor dem Einzug der nächsten Mieter einplanen kann.

Reinigung und kleine Reparaturen gehen auf Ihre Kosten

Reinigung und kleine Reparaturen sind keine Abnützung: Die schulden Sie vollständig. Das Gesetz verpflichtet Sie, Mängel, die sich durch kleine Reinigungen oder Ausbesserungen für den gewöhnlichen Unterhalt beheben lassen, «nach Ortsgebrauch» auf eigene Kosten zu beseitigen. Dieser Ortsgebrauch, das sind vor allem die kantonalen Regeln.

Im Kanton Waadt sind die Mietregeln (Règles et usages locatifs) sehr konkret. Sie wurden erneuert und gelten seit dem 1. Juli 2026 für alle Mietverträge, beide Texte sind auf Französisch. Kleiner Unterhalt ist, was Sie selbst erledigen können, ohne besondere Kenntnisse oder Werkzeuge und für wenig Geld. Als Beispiele nennen die Regeln die Duschbrause oder den Duschschlauch, die Dichtungen eines einfachen Wasserhahns, das Entstopfen der Abflüsse bis zum Siphon, erreichbare Glühbirnen, das Schmieren von Schlössern und Scharnieren und den Filter des Dampfabzugs.

Bei der Reinigung verlangen die Waadtländer Regeln, dass Sie die Räume sauber und geräumt zurückgeben, frei von Ihren Sachen, mit Böden, die sich alle kontrollieren lassen. Zusätzlich zur üblichen Reinigung wechseln oder reinigen Sie den Lüftungsfilter und reinigen die Lamellenstoren, die erreichbaren Abflüsse und die Heizkörper. Eine weitere Waadtländer Falle: Wurde Ihr eigener Boiler in den letzten drei Jahren nicht entkalkt, wird das beim Auszug auf Ihre Kosten nachgeholt. Wohnen Sie in einem anderen Kanton, lesen Sie Ihren Mietvertrag und dessen Allgemeine Bestimmungen, bevor Sie eine Reinigungsfirma beauftragen.

Braucht es eine Reinigungsfirma? Weder das Gesetz noch die Waadtländer Regeln schreiben eine vor. Es zählt das Ergebnis am Tag der Abnahme, und der Genfer Fall zeigt, dass eine Rechnung der Reinigungsfirma nicht reicht, wenn die Wohnung schmutzig bleibt. Wenn Sie eine beauftragen, bewahren Sie die Rechnung auf und kontrollieren Sie ihre Arbeit, bevor die Verwaltung kommt.

Muss ich das Abnahmeprotokoll unterschreiben?

In der Regel ja, aber Sie sollten genau wissen, was Sie unterschreiben. Das Protokoll hält einen Zustand fest; es ist keine Schuldanerkennung. Die Waadtländer Regeln sagen es ausdrücklich: Das Rückgabeprotokoll gilt nicht als Schuldanerkennung. Das Bundesgericht, auf das sich die Genfer Cour de justice beruft, sieht es gleich: Ein unterschriebenes Protokoll, das den Zustand der Wohnung beschreibt, ohne zu sagen, welche Mängel dem Mieter angelastet werden, genügt nicht als Mängelrüge.

Die Gefahr liegt anderswo: in einem Satz wie «Der Mieter anerkennt, die Instandstellung von … zu schulden» oder in einem Betrag auf dem Formular. Dann hat Ihre Unterschrift Gewicht. Wenn Sie nicht einverstanden sind, schreiben Sie Ihre Vorbehalte neben jeden bestrittenen Punkt oder setzen Sie einen allgemeinen Vorbehalt neben Ihre Unterschrift. Die ASLOCA Genève schlägt sinngemäss diese Formulierung vor:

Meine Unterschrift bedeutet keine Anerkennung einer Haftung für die Mängel, die der Vermieter mir anlasten will.

Kommen Sie persönlich, mit dem Übergabeprotokoll vom Einzug und Ihrem Mietvertrag. Fotografieren Sie jeden umstrittenen Punkt, von nah und von weitem. Unterschreiben Sie vor Ort keinen Zahlungsauftrag und keine Freigabe der Mietkaution für einen Betrag, den Sie bestreiten. Wenn Sie sich unsicher fühlen, lassen Sie sich begleiten: Im Raum Lausanne, Morges und Renens sowie im Norden des Kantons Waadt verrechnet die ASLOCA ihren Mitgliedern diese Begleitung mit 80 Franken pro Stunde ohne MWST, je nach Verfügbarkeit.

Die Mängelrüge: ein paar Tage, nicht ein paar Wochen

Der Vermieter muss die Wohnung bei der Rückgabe prüfen und Ihnen Mängel, für die Sie einstehen müssen, sofort melden. Tut er das nicht, verliert er seine Ansprüche, ausser für Mängel, die bei einer üblichen Prüfung nicht erkennbar waren.

«Sofort» hat eine genaue Bedeutung. Das Bundesgericht, dem die Cour de justice im Urteil von 2026 folgt, geht grundsätzlich von zwei bis drei Arbeitstagen nach der Prüfung aus, manchmal von einer Woche. Eine Mängelrüge drei Wochen oder einen Monat nach der Rückgabe ist grundsätzlich verspätet. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem der Vermieter die Mängel entdeckt, nicht mit der Schlüsselabgabe: Im Genfer Fall war das zweite Abnahmeprotokoll vom 7. Januar 2023, verschickt am 9. Januar, rechtzeitig, obwohl die letzten Schlüssel am 3. Januar zurückgekommen waren.

Die Mängelrüge muss auch genau sein. «Flecken in der Küche» genügt nicht: Es braucht eine Liste, aus der Sie jeden beanstandeten Schaden genau erkennen können. Und der Vermieter muss beweisen, dass er die Rüge rechtzeitig geschickt hat, dass der Schaden über die normale Abnützung hinausgeht und was er kostet. Notieren Sie also das Datum der Abnahme und bewahren Sie den Umschlag oder die E-Mail auf, die danach kommt. Ein Reklamationsbrief, der einen Monat später eintrifft und Mängel aufführt, die am Abgabetag sichtbar waren und im Protokoll fehlen, gibt Ihnen ein starkes Argument.

Die Mietkaution: auf der Bank gesperrt

Ihre Kaution ist keine Kasse für den Vermieter. Das Obligationenrecht begrenzt sie auf drei Monatszinse und verlangt ein Bankkonto auf Ihren Namen. Die Bank gibt sie nur heraus, wenn beide Parteien zustimmen, wenn ein Zahlungsbefehl rechtskräftig ist, weil Sie keinen Rechtsvorschlag erhoben haben, oder wenn ein rechtskräftiges Urteil vorliegt.

Hat der Vermieter innert eines Jahres nach dem Ende der Miete weder geklagt noch Sie betrieben, können Sie die Kaution ohne seine Zustimmung von der Bank zurückverlangen. Schickt er Ihnen einen Zahlungsbefehl über einen Betrag, den Sie bestreiten, erheben Sie Rechtsvorschlag, mündlich oder schriftlich: sofort bei der Person, die Ihnen den Zahlungsbefehl übergibt, oder innert zehn Tagen beim Betreibungsamt. Und unterschreiben Sie eine Teilfreigabe nur für die Summe, die Sie wirklich bezahlen wollen; der Rest kann gesperrt bleiben, solange Sie verhandeln.

Führt das Gespräch zu nichts, kostet der nächste Schritt nichts.

Im Streitfall: die Schlichtungsbehörde

Bevor ein Mietstreit vor Gericht geht, kommt er vor eine paritätische Schlichtungsbehörde, mit einer vorsitzenden Person, einer Vertretung der Mieter und einer Vertretung der Vermieter. Das Verfahren ist in Mietsachen kostenlos. Diese Behörden beraten die Parteien auch rechtlich. Sie reichen ein schriftliches Gesuch ein oder geben es vor Ort mündlich zu Protokoll, mit dem Namen des Vermieters, Ihrem Begehren und einer Beschreibung des Streits, dazu die Unterlagen: Mietvertrag, Protokolle, Fotos, Rechnungen, Briefwechsel.

Die Verhandlung findet innert zwei Monaten statt. Sie kommen persönlich, wenn Sie wollen in Begleitung; der Vermieter kann sich durch den Bewirtschafter der Verwaltung vertreten lassen. Gibt es keine Einigung, sind drei Ausgänge möglich. Die Behörde kann bei einem Geldstreit bis 10’000 Franken einen Entscheidvorschlag machen; er wird rechtskräftig, wenn ihn niemand innert 20 Tagen ablehnt. Sie kann auf Antrag der Partei, die sie angerufen hat, bis 2’000 Franken selbst entscheiden. Sonst stellt sie eine Klagebewilligung aus, und Sie haben dann 30 Tage Zeit, um die Sache vor Gericht zu bringen. Die Grenze von 10’000 Franken gilt seit dem 1. Januar 2025; die Seiten von Genf und Waadt nennen noch 5’000 Franken, massgebend ist aber das Bundesrecht.

Die Behörden in der Westschweiz, nach der Liste des Bundesamts für Wohnungswesen:

Kanton	Behörde	Wo
Genf	Commission de conciliation en matière de baux et loyers	Rue de l'Athénée 6-8, Genf
Waadt	Commission préfectorale de conciliation	Präfektur des Bezirks, in dem die Wohnung liegt
Neuenburg	Schlichtungskammer des Regionalgerichts (Chambre de conciliation)	La Chaux-de-Fonds, Neuenburg oder Boudry
Freiburg	Commission de conciliation en matière de bail, im Sense- und Seebezirk die Schlichtungsbehörde in Mietsachen	Freiburg, Tafers oder Romont, je nach Bezirk
Wallis	Schlichtungskommission für Mietverhältnisse	Sitten
Jura	Commission de conciliation en matière de bail à loyer	Delsberg, Le Noirmont oder Pruntrut, je nach Bezirk
Berner Jura	Schlichtungsbehörde Berner Jura-Seeland	Rue de l'Union 13, Biel

Im Genfer Fall rief die Vermieterin die Kommission im März 2023 an, die Verhandlung im Juni endete ohne Einigung, und danach beschäftigte der Fall zwei Instanzen bis im Februar 2026. Eine vernünftige Einigung vor der Kommission hätte beiden Seiten fast drei Jahre erspart.

Bevor Sie die Schlüssel abgeben

Die Arbeit beginnt einige Wochen vor dem Abgabetag. Lesen Sie Ihr Übergabeprotokoll vom Einzug nochmals: Für Mängel, die darin stehen, müssen Sie nicht aufkommen. Suchen Sie für jeden Schaden, von dem Sie wissen, dass er echt ist, die Zeile in der paritätischen Tabelle und fragen Sie die Verwaltung nach dem Datum der letzten Renovation. Erledigen Sie den kleinen Unterhalt selbst und spachteln Sie die Löcher zu, aber streichen Sie keine Wand neu, deren Anstrich älter als 8 Jahre ist, und erteilen Sie keinem Handwerker grössere Aufträge ohne Zustimmung der Verwaltung: Das Merkblatt der Allianz erinnert daran, dass der Auftraggeber die Rechnung bezahlen muss. Melden Sie jeden plötzlich entstandenen Schaden Ihrer Versicherung, bevor die Abnahme stattfindet. Und kommen Sie am Abgabetag mit Ihren Fotos, Ihren Unterlagen und, falls nötig, mit jemandem, der Sie unterstützt.

Wenn Sie schon Ihre nächste Wohnung suchen, denken Sie beim Einzug zuerst an das Übergabeprotokoll: Verlangen Sie das Rückgabeprotokoll des Vormieters, halten Sie jeden Kratzer und jeden Fleck fest und bewahren Sie die Fotos auf, bis Sie selbst wieder ausziehen. Inserate aus der Region finden Sie zum Beispiel im Kanton Waadt oder in Genf und Lausanne: