État des lieux de sortie en Suisse : usure normale ou dégât

La réponse courte

Vous ne payez jamais l'usure normale. À la sortie, vous rendez un logement propre, avec les petites réparations faites, dans l'état qui résulte d'un usage normal. Pour un vrai dégât, vous ne payez que la valeur qui restait à l'élément abîmé, selon sa durée de vie : en règle générale, une peinture de plus de 8 ans ne vous coûte plus rien.

Une autre règle compte autant et se connaît moins : le bailleur doit vous signaler les défauts dans les jours qui suivent l'état des lieux, sinon il perd le droit de vous les faire payer. Les grilles de vétusté françaises qu'on trouve souvent en ligne ne s'appliquent pas en Suisse. Nous nous appuyons ici sur le droit suisse, le tableau paritaire romand et un arrêt genevois de février 2026 qui montre, facture par facture, ce qu'un tribunal laisse vraiment à la charge des locataires.

Usure normale ou dégât : où passe la limite ?

L'usure normale, c'est ce que le temps et une vie ordinaire laissent dans un logement. Le Code des obligations le dit en une phrase : à la fin du bail, vous restituez la chose « dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat ». Une peinture défraîchie par les années, des marques de cadres sur les murs, des traces de passage sur le parquet du couloir : c'est de l'usure, et c'est au bailleur de l'assumer, puisque votre loyer la couvre déjà.

Un dégât, c'est ce qui va au-delà : une brûlure de cigarette dans la moquette, une vitre cassée, un plan de travail fendu, des dessins d'enfants au feutre sur le mur. L'ASLOCA Genève, l'association des locataires, prend l'exemple des cadres dans un article de 2021 : accrocher des tableaux est un usage normal, donc vous rebouchez les trous, mais vous n'avez pas à repeindre les murs, sauf cas particulier.

Le même article de loi contient une protection souvent oubliée. Toute clause signée avant la fin du bail qui vous oblige à payer autre chose qu'un dommage réel est nulle. Un bail qui prévoit un forfait de peinture ou de remise en état à la sortie ne vous engage donc pas sur ce point : le bailleur doit prouver un dégât et son coût.

Reste la question qui fâche : quand un dégât est réel, combien vaut-il ? La réponse est dans un tableau de cinq pages.

Le tableau paritaire : la durée de vie de chaque élément

En Suisse romande, la référence s'appelle le tableau paritaire des amortissements. La Fédération romande immobilière, côté bailleurs, et l'ASLOCA, côté locataires, l'ont signé en 2007, et l'Union suisse des professionnels de l'immobilier l'a reconnu. Il donne une durée de vie moyenne pour chaque élément d'un logement, de la chaudière au porte-savon.

Le tableau n'est pas une loi. Son préambule le dit lui-même : il n'a « aucune force contraignante » et donne des durées indicatives, pour un équipement de qualité ordinaire. Mais les tribunaux s'en servent. Dans son arrêt du 17 février 2026, la Cour de justice de Genève s'y réfère pour le parquet, la cuisine et la salle de bains.

Les durées qui reviennent le plus souvent à la sortie :

Élément	Durée de vie
Peinture à dispersion des murs et plafonds	8 ans
Tapisserie de qualité moyenne	10 ans
Moquette de qualité moyenne	10 ans
Vitrification du parquet	10 ans
Parquet massif, rénovable	40 ans
Stratifié (laminé) de qualité moyenne	15 ans
Réfrigérateur avec congélateur intégré	10 ans
Lave-vaisselle, cuisinière, four	15 ans
Agencement de cuisine en aggloméré ou MDF	15 ans
Joints du carrelage de la salle de bains	8 ans

Une ligne mérite de l'attention : le parquet. Un vrai parquet en bois dure 30 à 40 ans selon le tableau (12 ans pour un parquet plaqué qu'on ne peut pas poncer), mais sa couche de vitrification, celle qui se raye, ne dure que 10 ans. Si la facture porte sur un ponçage et une nouvelle vitrification, c'est la durée de 10 ans qui compte, pas celle du bois.

Combien vous payez quand l'élément est déjà vieux

Vous payez la valeur actuelle de l'élément abîmé, jamais le prix d'un neuf. La Cour de justice de Genève, s'appuyant sur le Tribunal fédéral, l'écrit ainsi : l'indemnité ne correspond pas à la valeur à neuf, elle tient compte de l'âge de l'installation et de la plus-value que le bailleur retire d'un élément neuf.

Le tableau donne une durée, pas une formule. Le calcul le plus simple répartit la valeur à parts égales sur chaque année de vie, et c'est celui de l'exemple donné par la notice d'Allianz Suisse sur les dommages aux locaux loués : une peinture de 8 ans qui a 6 ans le jour du départ ne vaut plus que 25 % de son prix. Pour un devis de 1 000 francs, par exemple, votre part serait de 250 francs. Une peinture de 9 ans ne vous coûte rien.

L'âge se compte depuis la dernière rénovation, pas depuis votre arrivée. C'est au bailleur de prouver quand il a repeint ou posé l'élément ; sans preuve, la Cour genevoise retient la date de construction de l'immeuble. Demandez donc la facture de la dernière peinture avant de discuter le montant. Et un élément « entièrement amorti » selon le tableau n'est pas toujours sans valeur : le bailleur peut prouver qu'un matériau de qualité dure plus longtemps, et vous pouvez prouver l'inverse. Le juge garde une large marge, et l'arrêt genevois en est un bon exemple.

Un cas réel : 18 131 francs réclamés, 7 016 retenus

L'arrêt de la Cour de justice du 17 février 2026 suit tout le parcours d'une sortie qui a mal tourné. Deux locataires louaient un 5 pièces meublé dans un immeuble construit en 2015, pour 4 000 francs par mois charges comprises. L'état des lieux d'entrée, en octobre 2020, décrivait le logement et ses meubles « comme neufs », à part des traces de tableaux sur quelques murs. Le bail s'est terminé fin décembre 2022.

Le premier état des lieux de sortie, le 21 décembre 2022, a relevé de nombreux dégâts. Les locataires ont aussi fait passer une entreprise de nettoyage et retoucher la peinture. Constatant des changements, la bailleresse a fait un second état des lieux le 7 janvier 2023, avec une trentaine de points et des photos. Elle a fini par chiffrer son préjudice à 18 131 francs.

Le tribunal a retenu un plan de travail cassé, des éléments du frigo et du lave-vaisselle cassés et des accessoires de salle de bains à remplacer, que les locataires admettaient sur le principe. Il a aussi retenu le parquet, taché au-delà de l'usure normale d'après les photos, malgré leur refus. Mais il a réduit de moitié la plupart des factures de réparation pour tenir compte de l'âge des éléments, en partant de la construction de l'immeuble en 2015. Avec une baisse à parts égales, un parquet vitrifié de 7 ans n'aurait plus valu que 30 % ; le tribunal a jugé 50 % justifié, notamment parce que l'état des lieux d'entrée décrivait les parquets « comme neufs » et que le bail n'avait duré que deux ans.

Le nettoyage, lui, a été compté en entier : 775 francs, ce qui est logique, car un nettoyage n'a pas de durée de vie à amortir. Les locataires avaient pourtant fait venir leur propre entreprise. Le nettoyeur mandaté ensuite par la bailleresse a témoigné de graisse sur le poêle du salon et de saletés autour du tapis.

Le poste le plus lourd n'était pas une réparation. Le tribunal a ajouté 2 150 francs de perte de loyer, un demi-mois, parce que les travaux, et deux clés rendues seulement le 3 janvier, ont retardé la relocation. Sur les 7 016 francs retenus au total, l'assurance des locataires avait déjà payé 3 618 francs ; il leur restait 3 398 francs à verser. Un parquet taché vous coûte donc moins qu'un appartement qu'on ne peut pas relouer. Si vous savez qu'un dégât important devra être réparé, dites-le tôt à la régie, pour qu'elle planifie les travaux avant l'arrivée du locataire suivant.

Le nettoyage et les petites réparations restent à votre charge

Le nettoyage et les menues réparations ne sont pas de l'usure : vous les devez en entier. La loi met à votre charge les défauts qui s'éliminent par les menus travaux de nettoyage ou de réparation nécessaires à l'entretien normal, « conformément à l'usage local ». Cet usage local, ce sont surtout les règles cantonales.

Dans le canton de Vaud, les Règles et usages locatifs, renouvelés et applicables à tous les baux depuis le 1er juillet 2026, sont très concrets. Un menu travail est ce que vous pouvez faire vous-même, sans compétence ni outil spécial, pour peu d'argent. Ils citent en exemple le pommeau ou le flexible de douche, les joints d'un robinet simple, le débouchage des écoulements jusqu'au siphon, les ampoules accessibles, le graissage des serrures et gonds, et le filtre de la hotte.

Pour le nettoyage, les règles vaudoises demandent de rendre les locaux propres et vidés, vidés de vos affaires, avec des sols que l'on peut tous contrôler. En plus du nettoyage usuel, vous changez ou nettoyez le filtre de ventilation et vous nettoyez les stores à lamelles, les écoulements accessibles et les radiateurs. Un piège vaudois de plus : si votre boiler individuel n'a pas été détartré dans les trois dernières années, le détartrage est fait à vos frais à la sortie. Dans les autres cantons, lisez votre bail et ses conditions générales avant de réserver une entreprise.

Faut-il faire appel à une entreprise de nettoyage ? Ni la loi ni les règles vaudoises ne l'imposent. Ce qui compte, c'est le résultat le jour de l'état des lieux, et le cas genevois montre qu'une facture de nettoyeur ne suffit pas si le logement reste sale. Si vous en mandatez une, gardez la facture et soyez là pour vérifier son travail avant la régie.

Faut-il signer l'état des lieux de sortie ?

Oui, en général, mais en sachant ce que vous signez. Le procès-verbal constate un état ; il ne vaut pas aveu de dette. Les règles vaudoises le disent expressément : l'état des lieux de sortie « ne vaut pas reconnaissance de dette ». Le Tribunal fédéral, cité par la Cour genevoise, va dans le même sens : un procès-verbal signé qui décrit l'état du logement sans dire quels défauts sont reprochés au locataire ne suffit pas comme avis des défauts.

Le danger est ailleurs : une phrase du type « le locataire reconnaît devoir la remise en état de… » ou un montant écrit sur le document. Là, votre signature pèse. Si vous n'êtes pas d'accord, écrivez vos réserves à côté de chaque point contesté, ou ajoutez une formule générale près de votre signature. L'ASLOCA Genève propose celle-ci :

Ma signature ne vaut pas reconnaissance d'une quelconque responsabilité quant aux défauts que le bailleur entend mettre à ma charge.

Venez en personne, avec l'état des lieux d'entrée et votre bail. Photographiez chaque point discuté, de près et de loin. Ne signez pas sur place un ordre de virement ou une libération de la garantie de loyer pour un montant que vous contestez. Si vous ne vous sentez pas à l'aise, faites-vous accompagner : dans la région de Lausanne, Morges, Renens et du Nord vaudois, l'ASLOCA facture cette assistance 80 francs de l'heure hors TVA à ses membres, selon disponibilité.

L'avis des défauts : quelques jours, pas quelques semaines

Le bailleur doit vérifier le logement à la restitution et vous aviser immédiatement des défauts dont il vous tient pour responsable. S'il ne le fait pas, vous êtes libéré, sauf pour les défauts qu'un contrôle usuel ne permettait pas de voir.

« Immédiatement » a un sens précis. Le Tribunal fédéral, suivi par la Cour de justice dans l'arrêt de 2026, retient en principe deux ou trois jours ouvrables après l'inspection, parfois une semaine. Un avis donné trois semaines ou un mois après la remise des locaux est en principe tardif. Le délai part du jour où le bailleur découvre les défauts, pas de la remise des clés : dans le cas genevois, le second état des lieux du 7 janvier 2023, envoyé le 9 janvier, était à temps même si les dernières clés étaient arrivées le 3 janvier.

L'avis doit aussi être précis. « Taches dans la cuisine » ne suffit pas : il faut une liste où vous reconnaissez chaque dégât reproché. Et c'est au bailleur de prouver qu'il a envoyé l'avis à temps, que le dégât dépasse l'usure normale et combien il coûte. Concrètement, notez la date de l'état des lieux et gardez l'enveloppe ou le courriel qui suit. Une lettre de réclamation qui arrive un mois plus tard, avec des défauts visibles le jour J et absents du procès-verbal, vous donne un argument solide.

La garantie de loyer bloquée à la banque

Votre garantie ne sert pas de caisse au bailleur. Le Code des obligations la plafonne à trois mois de loyer et la place sur un compte bancaire à votre nom. La banque ne la libère qu'avec l'accord des deux parties, sur un commandement de payer auquel vous n'avez pas fait opposition, ou sur un jugement exécutoire.

Si le bailleur n'a engagé ni procès ni poursuite dans l'année qui suit la fin du bail, vous pouvez demander à la banque de vous rendre la garantie, sans son accord. S'il vous envoie un commandement de payer pour un montant que vous contestez, faites opposition dans les dix jours, oralement ou par écrit, auprès de la personne qui vous le remet ou de l'office des poursuites. Et ne signez une libération partielle que pour la somme que vous acceptez vraiment de payer ; le reste peut rester bloqué le temps de discuter.

Si la discussion n'aboutit pas, l'étape suivante ne coûte rien.

En cas de litige : l'autorité de conciliation

Avant tout tribunal, un litige de bail passe devant une autorité paritaire de conciliation, avec un président, un représentant des locataires et un représentant des bailleurs. La procédure est gratuite en matière de bail. Ces autorités ont aussi pour tâche de donner des conseils juridiques aux parties. Vous déposez une requête écrite, ou vous la dictez sur place, avec le nom du bailleur, ce que vous demandez et une description du litige, plus les pièces : bail, états des lieux, photos, factures, échanges de lettres.

L'audience a lieu dans les deux mois. Vous venez en personne, accompagné si vous le voulez ; le bailleur peut se faire représenter par le gérant de la régie. Si aucun accord n'est trouvé, trois issues sont possibles. L'autorité peut proposer une décision pour un litige d'argent jusqu'à 10 000 francs ; elle devient définitive si personne ne s'y oppose dans les 20 jours. Elle peut trancher elle-même, à la demande de celui qui l'a saisie, jusqu'à 2 000 francs. Sinon, elle délivre une autorisation de procéder, et vous avez alors 30 jours pour porter l'affaire au tribunal. Le seuil de 10 000 francs vaut depuis le 1er janvier 2025 ; les pages de Genève et de Vaud indiquent encore 5 000 francs, mais c'est la loi fédérale qui compte.

Les autorités de Suisse romande, d'après la liste de l'Office fédéral du logement :

Canton	Autorité	Où
Genève	Commission de conciliation en matière de baux et loyers	Rue de l'Athénée 6-8, Genève
Vaud	Commission préfectorale de conciliation	Préfecture du district où se trouve le logement
Neuchâtel	Chambre de conciliation du tribunal régional	La Chaux-de-Fonds, Neuchâtel ou Boudry
Fribourg	Commission de conciliation en matière de bail	Fribourg, Tavel ou Romont, selon le district
Valais	Commission cantonale de conciliation en matière de bail à loyer	Avenue du Midi 7, Sion
Jura	Commission de conciliation en matière de bail à loyer	Delémont, Le Noirmont ou Porrentruy, selon le district
Jura bernois	Autorité régionale de conciliation Jura bernois-Seeland	Rue de l'Union 13, Bienne

Dans le cas genevois, la bailleresse a saisi la commission en mars 2023, l'audience a eu lieu en juin sans accord, et l'affaire a ensuite occupé deux instances jusqu'en février 2026. Un accord raisonnable devant la commission aurait épargné près de trois ans aux deux parties.

Avant de rendre les clés

Le travail commence quelques semaines avant le jour J. Relisez votre état des lieux d'entrée : tout défaut qui y figure n'est pas le vôtre. Pour chaque dégât que vous savez réel, cherchez la ligne du tableau paritaire et demandez à la régie la date de la dernière rénovation. Faites vous-même les menues réparations et rebouchez les trous, mais ne refaites pas une peinture de plus de 8 ans, et ne commandez pas de travaux importants à un artisan sans l'accord de la régie : la notice d'Allianz rappelle que c'est celui qui passe la commande qui paie la facture. Annoncez à votre assurance tout dégât accidentel avant l'état des lieux. Puis venez le jour J avec vos photos, vos documents et, au besoin, quelqu'un pour vous assister.

Si vous cherchez déjà votre prochain logement, faites de l'état des lieux d'entrée votre premier réflexe : demandez celui du locataire précédent, notez chaque rayure et chaque tache, et gardez les photos jusqu'au jour où vous partirez à votre tour. Les annonces de la région se trouvent par exemple dans le canton de Vaud ou à Genève et Lausanne :