Riconsegna dell'appartamento in Svizzera: usura o danno?

La risposta breve

L'usura normale non la paga mai. Alla riconsegna restituisce un appartamento pulito, con le piccole riparazioni fatte, nello stato che risulta da un uso normale. Per un vero danno paga solo il valore residuo dell'elemento danneggiato, secondo la sua durata di vita: di regola, una tinteggiatura con più di 8 anni non Le costa più nulla.

C'è un'altra regola che conta altrettanto ed è meno nota: il locatore deve segnalarLe i difetti nei giorni che seguono il sopralluogo di riconsegna, altrimenti perde il diritto di farGlieli pagare. Le tabelle di vetustà francesi che si trovano spesso in rete in Svizzera non valgono. Qui ci basiamo sul diritto svizzero, sulla tabella paritetica romanda e su una sentenza ginevrina del febbraio 2026 che mostra, fattura per fattura, che cosa un tribunale lascia davvero a carico degli inquilini.

Usura normale o danno: dove passa il confine?

L'usura normale è ciò che il tempo e una vita ordinaria lasciano in un appartamento. Il Codice delle obbligazioni lo dice in una frase: alla fine della locazione, Lei restituisce la cosa «nello stato risultante da un uso conforme al contratto». Una tinteggiatura sbiadita dagli anni, i segni dei quadri sulle pareti, le tracce di passaggio sul parquet del corridoio: è usura, ed è a carico del locatore, perché la Sua pigione la copre già.

Un danno è ciò che va oltre: una bruciatura di sigaretta sulla moquette, un vetro rotto, un piano di lavoro spaccato, i disegni dei bambini a pennarello sul muro. L'ASLOCA di Ginevra, l'associazione degli inquilini, prende l'esempio dei quadri in un articolo del 2021 (in francese): appendere quadri è un uso normale, quindi Lei chiude i buchi, ma non deve ridipingere le pareti, salvo casi particolari.

Lo stesso articolo di legge contiene una protezione che spesso si dimentica. È nulla ogni clausola firmata prima della fine della locazione che La obbliga a pagare qualcosa di diverso da un danno reale. Un contratto che prevede un importo forfettario per la tinteggiatura o per il ripristino alla riconsegna non La vincola su questo punto: il locatore deve provare un danno e il suo costo.

Resta la domanda che fa discutere: quando un danno è reale, quanto vale? La risposta sta in una tabella di cinque pagine.

La tabella paritetica: la durata di vita di ogni elemento

Nella Svizzera romanda il riferimento si chiama tabella paritetica degli ammortamenti (Tableau paritaire des amortissements, disponibile solo in francese). L'hanno firmata nel 2007 la Fédération romande immobilière, per i proprietari, e l'ASLOCA, per gli inquilini, e l'Unione svizzera dei professionisti immobiliari (USPI) l'ha riconosciuta. Indica una durata di vita media per ogni elemento di un appartamento, dalla caldaia al portasapone.

La tabella non è una legge. Lo dice il suo stesso preambolo: non ha «alcuna forza vincolante» e dà durate indicative, per installazioni di qualità ordinaria. Ma i tribunali la usano. Nella sua sentenza del 17 febbraio 2026 (in francese), la Corte di giustizia di Ginevra vi fa riferimento per il parquet, la cucina e il bagno.

Le durate che tornano più spesso alla riconsegna:

Elemento	Durata di vita
Pittura a dispersione di pareti e soffitti	8 anni
Carta da parati di qualità media	10 anni
Moquette di qualità media	10 anni
Vetrificazione del parquet	10 anni
Parquet massiccio, levigabile	40 anni
Laminato di qualità media	15 anni
Frigorifero con congelatore incorporato	10 anni
Lavastoviglie, fornelli, forno	15 anni
Mobili della cucina in truciolato o MDF	15 anni
Fughe delle piastrelle del bagno	8 anni

Una riga merita attenzione: il parquet. Un vero parquet in legno dura da 30 a 40 anni secondo la tabella (12 anni per un parquet impiallacciato che non si può levigare), ma la sua vetrificazione, lo strato che si graffia, dura solo 10 anni. Se la fattura riguarda una levigatura e una nuova vetrificazione, conta la durata di 10 anni, non quella del legno.

Quanto paga se l'elemento è già vecchio

Paga il valore attuale dell'elemento danneggiato, mai il prezzo di un elemento nuovo. La Corte di giustizia di Ginevra, richiamando il Tribunale federale, lo scrive così: l'indennità non corrisponde al valore a nuovo, ma tiene conto dell'età dell'impianto e del vantaggio che il locatore ricava da un elemento nuovo.

La tabella dà una durata, non una formula. Il calcolo più semplice divide il valore in quote uguali su ogni anno di vita, ed è quello dell'esempio nella scheda informativa di Allianz Suisse sui danni all'oggetto preso in locazione: una tinteggiatura che dura 8 anni e ne ha 6 il giorno della partenza vale ormai solo il 25% del suo prezzo. Su un preventivo di 1000 franchi, per esempio, la Sua parte sarebbe di 250 franchi. Una tinteggiatura di 9 anni non Le costa nulla.

L'età si conta dall'ultimo rinnovo, non dal Suo arrivo. Tocca al locatore provare quando ha ridipinto o posato l'elemento; senza prova, la Corte ginevrina considera la data di costruzione dello stabile. Prima di discutere l'importo, chieda quindi la fattura dell'ultima tinteggiatura. E un elemento «completamente ammortizzato» secondo la tabella non sempre è privo di valore: il locatore può provare che un materiale di qualità dura di più, e Lei può provare il contrario. Il giudice ha un ampio margine di apprezzamento, e la sentenza ginevrina ne è un buon esempio.

Un caso reale: 18 131 franchi chiesti, 7016 riconosciuti

La sentenza della Corte di giustizia del 17 febbraio 2026 segue tutto il percorso di una riconsegna finita male. Due inquilini affittavano un 5 locali ammobiliato in uno stabile costruito nel 2015, per 4000 franchi al mese spese comprese. Il verbale d'entrata, dell'ottobre 2020, descriveva l'appartamento e i mobili «come nuovi», a parte i segni dei quadri su alcune pareti. La locazione è finita a fine dicembre 2022.

Il primo sopralluogo di riconsegna, il 21 dicembre 2022, ha rilevato numerosi danni. Gli inquilini hanno anche fatto venire un'impresa di pulizia e ritoccare la pittura. Notando dei cambiamenti, la locatrice ha fatto un secondo sopralluogo il 7 gennaio 2023, con una trentina di punti e delle fotografie. Alla fine ha quantificato il suo danno in 18 131 franchi.

Il tribunale ha riconosciuto un piano di lavoro rotto, parti rotte del frigo e della lavastoviglie e accessori del bagno da sostituire, che gli inquilini in linea di principio ammettevano. Ha riconosciuto anche il parquet, macchiato oltre l'usura normale secondo le foto, anche se loro lo contestavano. Ma ha ridotto della metà la maggior parte delle fatture di riparazione per tenere conto dell'età degli elementi, partendo dalla costruzione dello stabile nel 2015. Con un calo della stessa quota ogni anno, la vetrificazione di un parquet di 7 anni sarebbe valsa solo il 30%; il tribunale ha ritenuto giusto il 50%, in particolare perché il verbale d'entrata descriveva i parquet «come nuovi» e la locazione era durata solo due anni.

La pulizia, invece, è stata contata per intero: 775 franchi, il che è logico, perché una pulizia non ha una durata di vita da ammortizzare. Eppure gli inquilini avevano fatto venire la loro impresa. L'impresa di pulizia incaricata poi dalla locatrice ha testimoniato di aver trovato grasso sulla stufa del soggiorno e sporco attorno al tappeto.

La voce più pesante non era una riparazione. Il tribunale ha aggiunto 2150 franchi di pigione persa, mezzo mese, perché i lavori, e due chiavi restituite solo il 3 gennaio, hanno ritardato la nuova locazione. Sui 7016 franchi riconosciuti in totale, l'assicurazione degli inquilini ne aveva già pagati 3618; restavano da versare 3398 franchi. Un parquet macchiato Le costa quindi meno di un appartamento che non si può riaffittare. Se sa che un danno importante dovrà essere riparato, lo dica presto all'amministrazione, così potrà pianificare i lavori prima che arrivi il prossimo inquilino.

Pulizia e piccole riparazioni restano a Suo carico

La pulizia e le piccole riparazioni non sono usura: le deve per intero. La legge Le addossa i difetti che si eliminano con piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all'ordinaria manutenzione, «secondo gli usi locali». Questi usi locali sono soprattutto le regole cantonali.

Nel Cantone di Vaud, le Règles et usages locatifs (le regole e gli usi locativi vodesi, solo in francese), rinnovate e applicabili a tutti i contratti dal 1° luglio 2026, sono molto concrete. Un piccolo lavoro è ciò che Lei può fare da sé, senza competenze né attrezzi particolari, spendendo poco. Come esempi citano il soffione o il flessibile della doccia, le guarnizioni di un rubinetto semplice, la sturatura degli scarichi fino al sifone, le lampadine raggiungibili, l'ingrassaggio di serrature e cardini e il filtro della cappa.

Per la pulizia, le regole vodesi chiedono di restituire i locali puliti e sgomberati, liberi dalle Sue cose, con pavimenti che si possano controllare tutti. Oltre alla pulizia abituale, Lei cambia o pulisce il filtro della ventilazione e pulisce le tende a lamelle, gli scarichi raggiungibili e i radiatori. Un'altra trappola vodese: se il Suo boiler individuale non è stato decalcificato negli ultimi tre anni, la decalcificazione viene fatta a Sue spese alla riconsegna. Negli altri Cantoni, legga il contratto e le sue condizioni generali prima di prenotare un'impresa.

Bisogna chiamare un'impresa di pulizia? Né la legge né le regole vodesi lo impongono. Conta il risultato il giorno del sopralluogo, e il caso ginevrino mostra che la fattura di un'impresa non basta se l'appartamento resta sporco. Se ne incarica una, conservi la fattura e sia presente per controllare il lavoro prima che arrivi l'amministrazione.

Bisogna firmare il verbale di riconsegna?

Di solito sì, ma sapendo che cosa firma. Il verbale constata uno stato; non vale come riconoscimento di debito. Le regole vodesi lo dicono espressamente: il verbale di riconsegna «non vale come riconoscimento di debito». Il Tribunale federale, citato dalla Corte ginevrina, va nella stessa direzione: un verbale firmato che descrive lo stato dell'appartamento senza dire quali difetti si rimproverano all'inquilino non basta come avviso dei difetti.

Il pericolo è altrove: una frase del tipo «l'inquilino riconosce di dover ripristinare…» o un importo scritto sul documento. Lì la Sua firma pesa. Se non è d'accordo, scriva le Sue riserve accanto a ogni punto contestato, oppure aggiunga una formula generale vicino alla firma. L'ASLOCA di Ginevra propone questa, da scrivere in francese se il verbale è in francese:

Ma signature ne vaut pas reconnaissance d'une quelconque responsabilité quant aux défauts que le bailleur entend mettre à ma charge.

In italiano: «La mia firma non vale come riconoscimento di alcuna responsabilità per i difetti che il locatore intende addebitarmi». Venga di persona, con il verbale d'entrata e il contratto. Fotografi ogni punto discusso, da vicino e da lontano. Non firmi sul posto un ordine di pagamento o uno svincolo della garanzia per un importo che contesta. Se non si sente a Suo agio, si faccia accompagnare: nella regione di Losanna, Morges, Renens e del Nord vodese, l'ASLOCA fattura questa assistenza 80 franchi l'ora IVA esclusa ai suoi soci, secondo disponibilità.

L'avviso dei difetti: pochi giorni, non settimane

Al momento della restituzione, il locatore deve verificare l'appartamento e darLe subito notizia dei difetti di cui La ritiene responsabile. Se non lo fa, Lei non ne risponde più, salvo per i difetti che una verifica ordinaria non permetteva di vedere.

«Subito» ha un senso preciso. Il Tribunale federale, seguito dalla Corte di giustizia nella sentenza del 2026, considera in linea di principio due o tre giorni lavorativi dopo il sopralluogo, a volte una settimana. Un avviso dato tre settimane o un mese dopo la riconsegna dei locali è di regola tardivo. Il termine decorre dal giorno in cui il locatore scopre i difetti, non dalla consegna delle chiavi: nel caso ginevrino, il secondo verbale del 7 gennaio 2023, spedito il 9 gennaio, era in tempo anche se le ultime chiavi erano arrivate il 3 gennaio.

L'avviso deve anche essere preciso. «Macchie in cucina» non basta: serve un elenco che Le permetta di individuare ogni danno contestato. Ed è il locatore che deve provare di aver spedito l'avviso in tempo, che il danno va oltre l'usura normale e quanto costa. In pratica, annoti la data del sopralluogo e conservi la busta o l'e-mail che arriva dopo. Una lettera di reclamo che arriva un mese più tardi, con difetti visibili il giorno della riconsegna e assenti dal verbale, Le dà un argomento solido.

Il deposito di garanzia bloccato in banca

La Sua garanzia non è una cassa a disposizione del locatore. Il Codice delle obbligazioni la limita a tre pigioni mensili e obbliga il locatore a depositarla su un conto bancario intestato a Lei. La banca la svincola solo con il consenso di entrambe le parti, sulla base di un precetto esecutivo a cui Lei non ha fatto opposizione, o di una sentenza passata in giudicato.

Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha avviato né una causa né un'esecuzione, Lei può chiedere alla banca di restituirLe la garanzia, senza il suo consenso. Se Le manda un precetto esecutivo per un importo che contesta, faccia opposizione, a voce o per scritto, subito a chi Le consegna il precetto oppure entro dieci giorni all'ufficio d'esecuzione. E firmi uno svincolo parziale solo per la somma che accetta davvero di pagare; il resto può rimanere bloccato mentre se ne discute.

Se la discussione non porta a nulla, il passo successivo non costa niente.

In caso di controversia: l'autorità di conciliazione

Prima di qualsiasi tribunale, una controversia in materia di locazione passa davanti a un'autorità paritetica di conciliazione, con un presidente, un rappresentante degli inquilini e uno dei locatori. La procedura è gratuita in materia di locazione. Queste autorità hanno anche il compito di dare consulenza giuridica alle parti. Lei presenta un'istanza scritta, o la espone a voce sul posto, con il nome del locatore, ciò che chiede e una descrizione della lite, più i documenti: contratto, verbali, foto, fatture, lettere scambiate.

L'udienza si tiene entro due mesi. Lei si presenta di persona, con qualcuno al Suo fianco se lo desidera; il locatore può farsi rappresentare dall'amministratore dello stabile. Se non si trova un accordo, le strade sono tre. L'autorità può sottoporre una proposta di decisione nelle controversie patrimoniali fino a 10 000 franchi; diventa definitiva se nessuno vi si oppone entro 20 giorni. Su richiesta di chi l'ha adita, può decidere essa stessa fino a 2000 franchi. Altrimenti rilascia l'autorizzazione ad agire, e chi ha avviato la procedura ha 30 giorni per portare la causa in tribunale. La soglia di 10 000 franchi vale dal 1° gennaio 2025; le pagine di Ginevra e di Vaud indicano ancora 5000 franchi, ma conta la legge federale.

Le autorità della Svizzera romanda, secondo l'elenco dell'Ufficio federale delle abitazioni:

Cantone	Autorità	Dove
Ginevra	Commission de conciliation en matière de baux et loyers	Rue de l'Athénée 6-8, Ginevra
Vaud	Commission préfectorale de conciliation	Prefettura del distretto in cui si trova l'appartamento
Neuchâtel	Chambre de conciliation du tribunal régional	La Chaux-de-Fonds, Neuchâtel o Boudry
Friburgo	Commission de conciliation en matière de bail	Friburgo, Tafers o Romont, secondo il distretto
Vallese	Commission cantonale de conciliation en matière de bail à loyer	Avenue du Midi 7, Sion
Giura	Commission de conciliation en matière de bail à loyer	Delémont, Le Noirmont o Porrentruy, secondo il distretto
Giura bernese	Autorité régionale de conciliation Jura bernois-Seeland	Rue de l'Union 13, Bienne

Nel caso ginevrino, la locatrice si è rivolta alla commissione nel marzo 2023, l'udienza si è tenuta a giugno senza accordo, e la causa ha poi occupato due istanze fino al febbraio 2026. Un accordo ragionevole davanti alla commissione avrebbe risparmiato quasi tre anni a entrambe le parti.

Prima di restituire le chiavi

Il lavoro comincia qualche settimana prima del giorno della riconsegna. Rilegga il verbale d'entrata: dei difetti che vi figurano Lei non risponde. Per ogni danno che sa essere reale, cerchi la riga nella tabella paritetica e chieda all'amministrazione la data dell'ultimo rinnovo. Faccia da sé le piccole riparazioni e chiuda i buchi, ma non rifaccia una tinteggiatura che ha più di 8 anni e non ordini lavori importanti a un artigiano senza l'accordo dell'amministrazione: la scheda di Allianz ricorda che la fattura la paga chi ha commissionato i lavori. Annunci alla Sua assicurazione ogni danno accidentale prima del sopralluogo. Poi si presenti il giorno stabilito con le Sue foto, i Suoi documenti e, se serve, qualcuno che La assista.

Se sta già cercando il prossimo appartamento, pensi per prima cosa al verbale d'entrata: chieda quello dell'inquilino precedente, annoti ogni graffio e ogni macchia e conservi le foto fino al giorno in cui partirà a Sua volta. Gli annunci della regione si trovano per esempio nel Cantone di Vaud o a Ginevra e Losanna: