Wohnung finden in Genf 2026: der realistische Ratgeber

Kurz gesagt

Um in Genf eine Wohnung zu finden, stellen Sie Ihr Bewerbungsdossier vor der ersten Besichtigung zusammen, antworten schnell und suchen auf mehreren Wegen zugleich: über die Verwaltungen, über Mieter, die vor Vertragsende ausziehen, und, wenn Sie Anspruch haben, über die geförderten Wohnungen des Kantons oder der Stadt. Und planen Sie Zeit ein: Am 1. Juni 2026 gab es im ganzen Kanton 574 leere Mietwohnungen.

Im Internet liest man manchmal von einer Leerwohnungsziffer «von 0,5 bis 0,7 %», ohne Quelle und ohne Datum. Wir stützen uns hier auf die Zahlen des kantonalen Statistikamts (OCSTAT), auf die Bedingungen, die der Kanton und die Stadt Genf veröffentlichen, und darauf, was eine Verwaltung Sie nach dem Gesetz tatsächlich fragen darf.

Warum es so schwierig ist: 0,31 % leere Wohnungen

Am 1. Juni 2026 standen 0,31 % der Wohnungen im Kanton leer, gegenüber 0,34 % ein Jahr zuvor, wie das Statistikbulletin des OCSTAT vom August 2026 (auf Französisch) zeigt. Tiefer lag der Wert zuletzt 2011. Hinter dieser Prozentzahl stehen sehr wenige Objekte: 793 leere Wohneinheiten auf dem Markt, davon 682 Wohnungen. Von diesen Wohnungen waren 574 zu vermieten, die übrigen zu verkaufen. Zum Vergleich: Der Kanton zählte ein Jahr zuvor 252'906 Wohnungen, laut dem weiter unten erwähnten Beschluss des Staatsrats.

Eine Wohnung zählt nur dann als leer, wenn sie am Stichtag unbewohnt, bewohnbar und auf dem Markt ist: Eine Wohnung, die innert zwei Tagen wieder vermietet wird, taucht nie in der Statistik auf. Das Wesentliche sagt die Zahl trotzdem: An dem Tag, an dem Sie suchen, ist fast nichts sofort frei.

Daraus leitet der Staatsrat jedes Jahr eine rechtliche Folge ab. Sein Beschluss für 2026 (auf Französisch) erklärt den Wohnungsmangel in allen Wohnungskategorien, von 1 bis 7 und mehr Zimmern, weil die Leerwohnungsziffer jeder Kategorie unter 2 % liegt. In der Zeitreihe des OCSTAT, die bis 1975 zurückreicht, hat der Kanton diese Schwelle nie erreicht: Der Höchstwert von 1,65 % stammt aus dem Jahr 1994.

Der Druck ist nicht überall gleich. Am knappsten sind Wohnungen mit 4 und 5 Zimmern (0,24 % und 0,23 % Leerstand), am wenigsten knapp jene mit 7 und mehr Zimmern (0,80 %). Die Stadt Genf ist mit 427 leeren Wohnungen, mehr als der Hälfte des Totals, und einer Ziffer von 0,37 % etwas weniger angespannt als der kantonale Durchschnitt. Vernier (0,29 %) und Carouge (0,25 %) liegen bereits darunter, die anderen grossen Gemeinden noch deutlicher: 0,12 % in Lancy, 0,14 % in Onex, 0,18 % in Thônex und 0,20 % in Meyrin. Nur in den Vororten zu suchen, um «bessere Chancen» zu haben, lohnt sich also nicht: Erweitern Sie lieber Ihre Kriterien bei Grösse und Quartier.

Bevor Sie mit der Suche beginnen, lohnt es sich zu wissen, was Sie zahlen werden und was hier mit «Zimmer» gemeint ist.

Was eine Wohnung bei einem Mieterwechsel kostet

Eine neu vermietete Wohnung kostet deutlich mehr als der Durchschnitt der laufenden Mieten. Im Mai 2025 kostete eine 4-Zimmer-Wohnung auf dem freien Markt laut den Mietpreistabellen des OCSTAT im Schnitt 1'639 Franken netto pro Monat, aber 2'006 Franken, wenn sie in den letzten zwölf Monaten an neue Mieter vergeben worden war. Für Sie zählt die zweite Zahl.

Grösse (mit Küche)	Alle Mietverträge, freier Markt	Neue Mieter	HBM
2 Zimmer	1'061	1'258	547
3 Zimmer	1'365	1'626	752
4 Zimmer	1'639	2'006	980
5 Zimmer	1'959	2'496	1'270

Durchschnittliche Monatsmieten in Franken, ohne Nebenkosten, im Mai 2025. Die Spalte HBM, geförderte Wohnungen, enthält weder Zuschläge noch Mietzinsbeiträge.

Beachten Sie die Überschrift der ersten Spalte. Die Genfer Statistik zählt die Küche als Zimmer (pièce): Eine Genfer 4-Zimmer-Wohnung kann nur ein Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer haben. Vergleichen Sie deshalb die Fläche in Quadratmetern und schauen Sie sich den Grundriss an, vor allem wenn Sie aus einer Region kommen, die anders zählt.

Die Schere öffnet sich weiter. Zwischen Mai 2025 und Mai 2026 hat das OCSTAT bei Wohnungen auf dem freien Markt mit Mieterwechsel einen Anstieg der Mieten um 7,9 % gemessen, gegenüber 0,7 % bei jenen, deren Mieter geblieben sind. Bei kleinen Wohnungen wechseln die Mieter häufiger: Mehr als 11 % der 1- und 2-Zimmer-Wohnungen und mehr als 8 % der 3-Zimmer-Wohnungen hatten innert eines Jahres neue Mieter, gegenüber weniger als 7 % der Wohnungen ab 5 Zimmern. Wenn Sie mit einer kleineren Wohnung leben können, sehen Sie mehr Angebote.

Gegen solche Aufschläge kennt Genf einen besonderen Schutz. Solange der Wohnungsmangel gilt, muss der Vermieter für jeden neuen Mietvertrag ein amtliches Formular (auf Französisch) verwenden. Es nennt die Miete des Vormieters, die neue Miete und den Grund einer Erhöhung, und Sie müssen es spätestens am Tag der Wohnungsübergabe erhalten. Bewahren Sie es auf: Es ist die Grundlage, wenn Sie den Anfangsmietzins anfechten wollen, was innert 30 Tagen nach der Schlüsselübergabe möglich ist.

Bleibt die Frage, wo Sie anklopfen.

Vier Wege zur Wohnung, am besten gleichzeitig

Es gibt vier Wege zu einer Wohnung in Genf, und Sie können mehrere parallel nutzen. Die ersten beiden stehen allen offen; die anderen beiden verlangen einige Jahre Wohnsitz in Genf, und der Kanton setzt zusätzlich eine Einkommensgrenze.

Verwaltungen und Eigentümer

Auf dem freien Markt haben Sie es meist mit einer Liegenschaftsverwaltung zu tun, in Genf régie genannt, die die Wohnung im Namen des Eigentümers vermietet. Sie organisiert die Besichtigungen und nimmt die Bewerbungen entgegen. Schicken Sie ein vollständiges Formular noch am Tag der Besichtigung.

Der Eidgenössische Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragte (EDÖB) beschreibt ein Verfahren in zwei Schritten. Zuerst füllen alle Interessierten ein Standardformular aus. Erst danach verlangt die Verwaltung von den Bewerbern in der engeren Wahl die Belege: Ausweiskopie, Einkommensnachweise, Referenzen. Alles von allen gleich zu Beginn zu verlangen, gilt als unverhältnismässig. Wir kommen weiter unten darauf zurück, mit der Liste dessen, was man Sie fragen darf.

Als Nachmieter bei vorzeitigem Auszug

Ein Mieter, der ausziehen will, ohne den Kündigungstermin abzuwarten, ist nur dann von seinen Pflichten befreit, wenn er dem Vermieter einen zahlungsfähigen und für den Vermieter zumutbaren Nachmieter vorschlägt, der den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. So regelt es Artikel 264 des Obligationenrechts. Ohne Ersatzmieter zahlt er die Miete bis zum nächsten Kündigungstermin.

Dieser Mieter hat also grosses Interesse daran, Sie zu finden, und zwar schnell. Halten Sie Ausschau nach Inseraten von Leuten, die einen Nachmieter suchen, und hören Sie sich in Ihrem Umfeld um, bei der Arbeit wie im Freundeskreis. Der Vermieter hat bei Ihrer Zahlungsfähigkeit weiterhin mitzureden, und Sie übernehmen die bestehende Miete. Vorsicht aber: Verlangt man von Ihnen als Bedingung für den Mietvertrag, Möbel zu kaufen oder etwas anderes zu bezahlen, ist ein solches Koppelungsgeschäft nichtig, wenn es nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängt.

HBM, HLM und HM: die geförderten Wohnungen des Kantons

Der Kanton fördert drei Kategorien von Wohnungen, die er auf seiner Seite zu den subventionierten Wohnungen (auf Französisch) beschreibt. Die HBM (habitations bon marché) sind für Menschen mit sehr bescheidenem Einkommen gedacht und gehören vor allem den öffentlich-rechtlichen Immobilienstiftungen. Die HLM (habitations à loyer modéré) richten sich an Menschen mit bescheidenem Einkommen. Die HM (habitations mixtes) mischen im selben Haus Wohnungen mit und ohne personenbezogene Mietzinshilfe. Der Staat kontrolliert ihre Mieten, und die Tabelle weiter oben zeigt den Unterschied: im Schnitt 980 Franken für eine HBM-Wohnung mit 4 Zimmern.

Die Bedingung, an der die meisten Neuzuzüger scheitern, ist die erste: Sie müssen in den letzten 8 Jahren mindestens 4 Jahre ununterbrochen in Genf gewohnt haben. Danach kommt das Einkommen. Der Kanton zählt die Einkommen aller Bewohner zusammen, Sozialleistungen inbegriffen, dazu ein Fünfzehntel des Reinvermögens, und zieht dann 10'000 Franken für die erste Person ab, 7'500 für die zweite und 5'000 für jede weitere. Diesen Betrag setzt er über eine Belastungsquote (taux d'effort) von 19 % bis 29 %, je nach Zahl der Zimmer pro Person, ins Verhältnis zur Miete. Das Beispiel auf der Seite: Ein Haushalt mit 3 Personen, der eine HLM- oder HBM-Wohnung mit 4 Zimmern für 15'400 Franken im Jahr sucht, muss vor den Personenabzügen ein Einkommen unter 88'500 Franken haben, nach den Abzügen also unter 66'000 Franken.

Wo Sie das Gesuch einreichen, hängt vom Eigentümer ab. Für die Häuser der öffentlichen Stiftungen und für die 20 % der Wohnungen, die der Staat anderswo selbst vergibt, geht das Formular an das Sekretariat der Stiftungen (SFIDP), avenue Sainte-Clotilde 11. In den Häusern anderer Eigentümer, wo die Verwaltung 80 % der Mieter für den Eigentümer auswählt, wenden Sie sich direkt an sie, mit ihrem eigenen Formular. Das Gesuch ist kostenlos. Es gilt ein Jahr: Erneuern Sie es nicht einen Monat vor Ablauf mit dem dafür vorgesehenen Formular, wird es am Tag nach Ablauf automatisch geschlossen. Der Kanton sagt offen, wie es um die Wartezeit steht: Die Nachfrage übersteigt das Angebot, und die Wartezeiten gehen oft über mehrere Monate hinaus.

Die Wohnungen der Stadt Genf

Die Stadt Genf und ihre Stiftung für den sozialen Wohnungsbau verwalten zusammen mehr als 6'000 Sozialwohnungen und behandeln die Gesuche seit April 2026 gemeinsam. Die Wohnsitzbedingung ist kürzer als beim Kanton: Sie müssen in den letzten 5 Jahren mindestens 2 Jahre in Genf gewohnt haben (auf Französisch), in Genf Steuern zahlen und keine Wohnung im Kanton oder in seiner Umgebung besitzen. Vorrang haben namentlich Menschen ohne Wohnung, solche, die neu untergebracht werden müssen, und solche in einer ungeeigneten oder gesundheitsschädlichen Wohnung.

Sie können das Gesuch online einreichen, mit einem e-démarches-Konto des Kantons Genf oder einem SwissID-Konto, oder auf Papier am Schalter der städtischen Liegenschaftsverwaltung, der Gérance immobilière municipale, rue de l'Hôtel-de-Ville 5. Das Formular ist dasselbe wie beim SFIDP, und die Stadt bittet darum, es bei beiden einzureichen. Die Miete entspricht in der Regel einem Prozentsatz des Haushaltseinkommens. Wie beim Kanton gilt das Gesuch ein Jahr; erneuern können Sie es ab einem Monat vor Ablauf.

Welchen Weg Sie auch nehmen: Am Ende läuft alles über ein Bewerbungsdossier.

Das Bewerbungsdossier: Was die Verwaltung Sie fragen darf

Eine Verwaltung darf prüfen, ob Sie die Miete bezahlen können, aber nicht in Ihrem Leben herumstöbern. Das Merkblatt des EDÖB, im Juli 2025 aktualisiert, zieht die Grenze. Im Formular darf sie nach Ihrer Identität und Ihren Kontaktdaten fragen, nach Beruf und Arbeitgeber, Ihrem ungefähren Jahreseinkommen, laufenden Betreibungen und Verlustscheinen der letzten fünf Jahre, der Zahl der Bewohner und danach, ob der Vermieter Ihren bisherigen Mietvertrag gekündigt hat und warum. Eine Kopie des Betreibungsregisterauszugs darf sie von allen Bewerbern verlangen.

Andere Fragen sind grundsätzlich nicht zulässig: nach Zivilstand, Religion, Nationalität (erlaubt sind nur «Schweizer oder Ausländer» und die Art der Bewilligung mit Ablaufdatum), nach der Dauer Ihres jetzigen Mietverhältnisses und der Höhe Ihrer jetzigen Miete. Auch einzelne Fragen nach einem Leasing, einem Kleinkredit oder einer Lohnabtretung sind nicht erlaubt. Referenzen bei Ihrem Arbeitgeber oder früheren Vermieter darf die Verwaltung nur mit Ihrem Einverständnis einholen, und nur wenn Sie ernsthaft in Frage kommen. Fragen, ob Sie bereit wären, bei ihr eine Versicherung abzuschliessen, darf sie ebenfalls nicht.

Was Sie vor der ersten Besichtigung bereithalten sollten:

• einen aktuellen Betreibungsregisterauszug: In Genf kostet er online 17 Franken (Seite auf Französisch), mit einem e-démarches-Konto, und die E-Mail zum Herunterladen kommt am selben Tag oder am nächsten Werktag;
• Ihre Aufenthaltsbewilligung und, wenn Sie die Stelle wechseln, Ihren Arbeitsvertrag oder Ihre Anstellungszusage;
• Ihre letzten Lohnabrechnungen oder Ihren Lohnausweis, die Sie abgeben, wenn die Verwaltung Sie in die engere Wahl nimmt;
• den Betrag der Mietkaution, die höchstens drei Monatsmieten betragen darf und auf ein Bankkonto auf Ihren Namen einbezahlt werden muss.

Zur Bewerbung genügen ein paar Zeilen, auf Französisch, der Amtssprache des Kantons. Sie zeigen, dass Sie es ernst meinen, ohne mehr zu verraten als nötig. Sinngemäss steht darin: Nach der Besichtigung der 4-Zimmer-Wohnung im 2. Stock schicke ich mein Formular und einen aktuellen Betreibungsregisterauszug; ich arbeite unbefristet und Vollzeit als Pflegefachfrau; Ausweiskopie und Lohnabrechnungen folgen, sobald mein Dossier in die engere Wahl kommt; ich kann auf den Termin im Inserat einziehen.

Bonjour, suite à la visite du 4 pièces au 2e étage, je vous transmets mon formulaire de candidature et un extrait récent du registre des poursuites. Je travaille comme infirmière à plein temps, en contrat à durée indéterminée. Je peux fournir une copie de ma pièce d'identité et mes fiches de salaire dès que mon dossier est retenu. Je suis disponible pour entrer dans le logement à la date indiquée dans l'annonce.

Ein sorgfältiges Dossier schützt Sie auch vor einem anderen Risiko: es der falschen Person zu schicken.

Wohnungsbetrug: das Muster erkennen

Das falsche Inserat folgt fast immer demselben Ablauf, den die Präventionsplattform der Polizei beschreibt. Eine Wohnung wird weit unter dem Marktpreis angeboten. Der angebliche Eigentümer lebt im Ausland und kann keine Besichtigung durchführen, oder er sagt sie in letzter Minute ab. Er verlangt eine Kopie Ihres Ausweises, dann eine Kaution oder ein Depot, um die Wohnung zu «reservieren», oft über einen Geldtransferdienst.

Bei einem Leerstand von 0,31 % sollte eine grosse, günstige und sofort freie Wohnung Sie misstrauisch machen, nicht freuen. Weitere Warnzeichen: Fehler im Inserat oder in den Nachrichten und das Drängen, auf Messenger oder WhatsApp zu wechseln. Die Polizei rät, zu prüfen, ob die Adresse existiert, die Fotos im Internet zu suchen, um zu sehen, ob sie aus einem anderen Inserat stammen, und den Inserenten anzurufen, statt ihm zu schreiben.

Das Gesetz gibt Ihnen einen einfachen Anhaltspunkt: Eine Mietkaution kommt auf ein Bankkonto auf den Namen des Mieters, nicht zu einer Privatperson und nicht über einen Geldtransferdienst. Die Polizei rät zudem, nichts zu bezahlen, bevor Sie die Wohnung besichtigt und einen gültigen Vertrag erhalten haben. Haben Sie schon Daten oder Geld übermittelt, kontaktieren Sie Ihre Bank, um Zugänge und Karte sperren zu lassen, und vereinbaren Sie dann telefonisch einen Termin bei der Kantonspolizei, um Anzeige zu erstatten.

Wie viel Zeit Sie einplanen sollten

Keine amtliche Statistik misst, wie lange eine Wohnungssuche in Genf dauert. Mehrere Fristen sind aber gesetzlich festgelegt, und mit ihnen können Sie planen. Die erste ist die Kündigungsfrist: Ein Mietvertrag für eine Wohnung wird mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin gekündigt. Eine Wohnung, die so frei wird, ist also mindestens drei Monate im Voraus bekannt, und ungefähr so weit im Voraus sollten Sie aktiv zu suchen beginnen.

Sind Sie bereits Mieter in der Schweiz, wird dieselbe Frist zum Problem. Kündigen Sie, bevor Sie anderswo unterschrieben haben, riskieren Sie, ohne Wohnung dazustehen. Unterschreiben Sie anderswo, bevor Sie gekündigt haben, zahlen Sie zwei Mieten, ausser Sie finden Ihrerseits dank Artikel 264 einen Nachmieter. Die sicherste Reihenfolge ist deshalb oft diese: zuerst den neuen Vertrag unterschreiben, dann einen Nachmieter für den alten vorschlagen.

Für eine geförderte Wohnung melden Sie sich an, sobald Sie die Bedingungen erfüllen, auch wenn Sie gleichzeitig anderswo suchen: Die Wartezeit dauert Monate, und ein abgelaufenes Gesuch lässt Sie wieder bei null beginnen. Tragen Sie die Erneuerung einen Monat vor Ablauf in Ihre Agenda ein.

Wenn Sie endlich eine Wohnung bekommen, folgen zwei kurze Fristen. Das amtliche Formular muss Ihnen spätestens bei der Schlüsselübergabe vorliegen, und Sie haben 30 Tage Zeit, um den Anfangsmietzins anzufechten, wenn Sie ihn für missbräuchlich halten. Am selben Tag ist das Übergabeprotokoll so wichtig wie der Vertrag: Jeder Kratzer, der beim Einzug notiert wird, ist eine Diskussion weniger am Tag Ihres Auszugs, wie wir in unserem Artikel zur Wohnungsabgabe erklären.

Womit Sie beginnen

Beginnen Sie mit dem, was nur von Ihnen abhängt: Bestellen Sie Ihren Betreibungsregisterauszug, sammeln Sie Ihre Belege und prüfen Sie, ob Sie die Bedingungen des Kantons oder der Stadt erfüllen; wenn ja, reichen Sie beide Gesuche am selben Tag ein. Erweitern Sie danach Ihre Kriterien bei Grösse und Gemeinde, und besichtigen Sie schnell. Ein Studio oder eine kleinere Wohnung, bis Sie etwas Besseres finden, ist oft der realistischste Weg.

Die Inserate in der Stadt Genf und die freien Studios finden Sie hier, ausserdem jene im ganzen Kanton, in Carouge und in Vernier.