Wohnung zu kalt? Mindesttemperatur und Rechte der Mieter

Kurz gesagt

Kein Schweizer Gesetz schreibt eine Mindesttemperatur in einer Mietwohnung vor. Der Vermieter muss Ihnen eine Wohnung übergeben und erhalten, die zum vorausgesetzten Gebrauch taugt. Der Richtwert, den die Gerichte am häufigsten übernehmen, stammt aus der mietrechtlichen Fachliteratur und liegt bei 18 °C: Darunter gilt die Heizung als ungenügend. Verspricht Ihr Mietvertrag mehr, zum Beispiel 20 bis 21 °C in den Wohnräumen, gilt diese Zahl.

Mit einem blossen Gefühl gewinnen Sie keinen Streit um Kälte. Sie beweisen sie mit Messungen, Sie melden sie schriftlich, und sie gibt Ihnen für die Heizmonate Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses, in den Urteilen, die wir gelesen haben, oft 10 bis 20 %. Die Hinterlegung des Mietzinses ist das stärkste Mittel, aber sie birgt zwei Fallen, die Mieter schon ihr Geld gekostet haben. Dieser Leitfaden stützt sich auf das Obligationenrecht, zwei Urteile des Genfer Kantonsgerichts, ein Urteil des Waadtländer Kantonsgerichts und zwei Urteile des Bundesgerichts.

Gibt es in der Schweiz eine gesetzliche Mindesttemperatur?

Nein. Das Obligationenrecht sagt nur, dass der Vermieter die Sache «in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» übergeben und in demselben erhalten muss. Eine Wohnung, in der man im Winter nicht normal leben kann, erfüllt diese Bedingung nicht. Aber wie viele Grad braucht es? Das sagt das Gesetz nicht, und eine Klausel im Mietvertrag, die diese Pflicht zu Ihrem Nachteil einschränkt, ist nichtig.

Die Gerichte füllen die Lücke Fall für Fall. Ein Mangel ist ein relativer Begriff, hält das Genfer Kantonsgericht (Cour de justice) fest: Es zählen das Alter und die Art des Gebäudes, die Höhe des Mietzinses und das, was versprochen wurde. Im Kanton Waadt hat es das Kantonsgericht in einem Urteil von 2011 (auf Französisch) über eine Wohnung in Pully so zusammengefasst: Es sei «généralement admis», also allgemein anerkannt, dass eine Heizung erst als ungenügend gilt, wenn die Temperatur unter 18 °C liegt. Diese Schwelle stammt aus den Standardwerken zum Mietrecht, nicht aus einem Gesetz.

Woher kommt dann die Zahl von 20 bis 21 °C, die ebenfalls kursiert? Aus einem Fall, in dem es zu warm war. In einem Urteil von 2017 (auf Französisch) bestätigte das Bundesgericht eine Mietzinsreduktion von 7,5 % für eine Genfer Wohnung, in der die Temperatur wegen einer Fensterfront ohne Storen auf 23 und 25 °C stieg. Das kantonale Gericht hatte 20 bis 21 °C als normale Temperatur angenommen, für eine Minergie-Wohnung 19 bis 20 °C. Das Bundesgericht hat diese Zahlen nicht diskutiert: Es prüfte nur, ob das kantonale Gericht sein Ermessen überschritten hatte. Ein Minimum für den Winter ist das also nicht. Und die französischen Richtwerte, die man im Internet findet, stammen aus dem französischen Recht und gelten in der Schweiz nicht.

Merken Sie sich zwei Richtwerte: Unter 18 °C stehen Sie auf sicherem Boden; zwischen 18 und 20 °C hängt alles davon ab, was Ihnen Ihr Mietvertrag und Ihr Haus versprechen.

Was Ihr Mietvertrag zusätzlich versprechen kann

Die Schwelle steigt, wenn der Vertrag sie anhebt. Das zeigt ein Urteil des Genfer Kantonsgerichts vom 5. Februar 2018 (auf Französisch). Das Haus war neu, ein Minergie-zertifizierter Bau mit Sozialwohnungen. Im Mietvertrag stand, dass eine Broschüre der kantonalen Energiefachstelle, «Bienvenue en Minergie», Teil des Vertrags sei. Diese Broschüre nannte als Komforttemperatur 16 bis 18 °C im Schlafzimmer, 21 bis 22 °C im Badezimmer und 20 bis 21 °C in den Wohnräumen.

Die Mieterin bewohnte eine 2-Zimmer-Wohnung und schlief im Wohnzimmer. Das Gericht folgerte daraus, dass sie in ihrer Wohnung 20 bis 21 °C erwarten durfte. Der untere Wert der versprochenen Spanne, 20 °C, wurde zum Massstab für den Mangel.

Lesen Sie also nach, was Sie unterschrieben haben: den Mietvertrag, die Allgemeinen Bestimmungen, die Anhänge. Ein neueres Haus kann auch auf mässiges Heizen ausgelegt sein. In einem anderen Genfer Fall, entschieden 2025 (auf Französisch), wies die Vermieterin darauf hin, dass das kantonale Energieamt in Gebäuden mit hoher Energieeffizienz höchstens 19 °C in den Schlafzimmern und 21 °C in den Wohnräumen empfiehlt. Ein empfohlenes Maximum zum Energiesparen ist kein Minimum, das Sie hinnehmen müssen, aber rechnen Sie damit, dass die Verwaltung es zitiert.

Bleibt die Frage, was das Gericht in der Genfer Wohnung vorgefunden hat. Die Zahlen sind genau, und gemessen haben sie Firmen im Auftrag der Vermieterin.

Ein Genfer Fall: 18,14 °C im Durchschnitt, und ein anerkannter Mangel

Am 20. November 2012 schreibt die Mieterin, in ihrer Wohnung sei es am Abend 18 °C warm, am Morgen werde es kaum 20 °C. Sie trage mehrere Schichten Kleider und benutze eine Zusatzheizung. Eine Woche später antwortet die Vermieterin, diese Temperaturen entsprächen den Normen. Sie warnt: Müsse sie eine Firma schicken und stelle diese normale Temperaturen fest, werde der Einsatz der Mieterin in Rechnung gestellt.

Die Firma stellt vom 18. Dezember 2012 bis 9. Januar 2013 ein Messgerät auf. Ihr Bericht nennt einen Durchschnitt von 18,14 °C und stellt eine ungenügende Heizleistung fest, verursacht durch die Einstellung der Anlage und nicht durch die Isolation. Die Vermieterin schreibt selbst an ihren Heizungsinstallateur, ein Durchschnitt von 18,4 °C sei ungenügend. 2014 ergeben weitere Messungen Durchschnitte von 17,2 °C und dann von 17,8 °C in der Küche.

Die Höchstwerte liegen bei jeder Messung über 22 °C, und darin liegt die Falle einer einzelnen Messung. Genau das ist passiert: Im März 2013 mass der Techniker der Verwaltung 23 °C am Boden und 22 °C an den Wänden und befand die Temperatur für korrekt, notierte aber 17 °C beim Fenster. Überzeugt haben das Gericht die Durchschnitte über eine bis drei Wochen.

Nach mehr als einem Jahr mit Einsätzen, die nichts lösten, setzte die Mieterin der Vermieterin mit eingeschriebenem Brief vom 3. Februar 2014 eine Frist bis zum 27. Februar. Ab März 2014 hinterlegte sie alle Mietzinse, und am 28. März gelangte sie an die Schlichtungsbehörde. Der Fall dauerte fast vier Jahre. Das Mietgericht sprach zuerst 10 % zu. Das Kantonsgericht verdoppelte die Reduktion: 20 % des Nettomietzinses von 597 Franken vom 20. November 2012 bis 16. November 2015, also 119.40 Franken im Monat, danach 10 %, solange der Mangel nicht behoben war. Die Reduktion galt nur für die Heizperiode, jeweils vom 1. Oktober bis 15. März.

Die Mieterin gewann, weil sie Zahlen hatte. Die Waadtländer Mieter im anderen Fall hatten keine.

Wie beweisen Sie, dass Ihre Wohnung zu kalt ist?

Mit datierten Messungen über mehrere Tage. Das Gegenbeispiel ist das Waadtländer Urteil von 2011. In Pully beklagen sich zwei Mieter über die Kälte in der Nacht, in einer 3½-Zimmer-Wohnung für 1'800 Franken im Monat inklusive Nebenkosten. Die Verwaltung antwortet zweimal, sie habe keine genauen Temperaturmessungen erhalten und die Reklamation beruhe auf einem Gefühl. Die Mieter gehen mit einem Fragebogen durchs Haus, sammeln Bestätigungen von Nachbarn und hinterlegen ihren Mietzins. Bei der Heizung verlieren sie: Ohne Messungen geben die Zeugenaussagen «des impressions, et non pas des certitudes» wieder, also Eindrücke und keine Gewissheiten, und sie widersprechen sich.

Das Genfer Dossier zeigt die andere Schwierigkeit. Die Heizungsfirma erklärte einige plötzliche Einbrüche unter 16 °C damit, dass ein Gerät neben ein Fenster gestellt oder Fenster lange offen gelassen worden waren. Eine schlecht gemachte Messung wendet sich gegen Sie.

Was Ihre Messungen schwer angreifbar macht:

• ein Thermometer mit Datenspeicher, das die Werte Tag und Nacht aufzeichnet, statt von Hand notierter Ablesungen
• das Gerät mitten im Raum, weg von Fenster, Heizkörper und direkter Sonne, immer am selben Ort
• mindestens eine Woche Messungen in jedem betroffenen Raum, bei geschlossenen Fenstern, mit der Aussentemperatur des Tages
• datierte Fotos der Anzeige und der Heizkörper, und bei jedem Brief eine Kopie Ihrer Messwerte

Prüfen Sie zuerst, was in Ihrer Hand liegt. Eine Nachbarin in Pully gab vor Gericht zu, dass sie nachts manchmal friere, die Thermostatventile ihrer Heizkörper für die Nacht aber nie verstellt habe. Drehen Sie sie während der Messungen ganz auf, und halten Sie das fest. Frieren auch Ihre Nachbarn, kann eine Unterschriftensammlung helfen, aber entscheidend sind die Zeugen. In Genf hatten zehn Mieter unterschrieben. Das Kantonsgericht stützte sich auf drei von ihnen, die vom Mietgericht angehört worden waren und die Kälte bei sich bestätigten. Eine vierte Unterzeichnerin räumte vor dem Richter ein, sie habe keine Probleme mit der Heizung und habe nur angekreuzt, um ihrer Nachbarin einen Gefallen zu tun.

Sind die Zahlen beisammen, gehören sie in einen Brief.

Der Brief an den Vermieter: was hineingehört

Schreiben Sie, sobald die Kälte anhält. Sie sind verpflichtet, Mängel zu melden, die Sie nicht selbst beheben müssen, und die Herabsetzung des Mietzinses gilt erst ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat. Ein Anruf beim Hauswart hinterlässt keine Spur: Die Genfer Mieterin erhielt ihre Reduktion ab dem 20. November 2012, dem Tag ihres ersten Briefs.

Ändert sich nichts, ist der zweite Brief jener, der die Hinterlegung möglich macht. Er muss schriftlich eine angemessene Frist für die Reparatur setzen und ankündigen, dass Sie sonst die künftig fällig werdenden Mietzinse hinterlegen. Das Gesetz nennt keine Zahl für diese Frist. In den Genfer Urteilen liessen die Mieter einmal 24 Tage und einmal 9 Tage, mitten im Sommer. Für eine ausgefallene Heizung im Januar lässt sich eine kurze Frist besser vertreten als für eine Einstellung, die überprüft werden muss. Schicken Sie den Brief eingeschrieben und behalten Sie eine Kopie.

Betreff: Mangel an der Heizung, Fristansetzung. Seit dem [Datum] ist die Temperatur in meiner Wohnung [Adresse, Stockwerk] ungenügend. Meine beigelegten Messungen vom [Datum] bis [Datum] ergeben einen Durchschnitt von [x] °C im Wohnzimmer und von [x] °C im Schlafzimmer. Ich habe Ihnen diesen Mangel am [Datum] gemeldet. Ich setze Ihnen eine Frist bis zum [Datum], um ihn zu beheben. Andernfalls werde ich die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen. Ich behalte mir eine Herabsetzung des Mietzinses ab dem [Datum der ersten Meldung] sowie Schadenersatz vor.

Läuft die Frist ohne Reparatur ab, gibt es zwei seltenere Rechte. Vermindert die Kälte den Gebrauch, ohne ihn erheblich zu beeinträchtigen, können Sie den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Schliesst sie den Gebrauch der Wohnung aus oder beeinträchtigt sie ihn erheblich, können Sie fristlos kündigen. Beides setzt ein solides Dossier voraus, denn Sie müssen den Mangel und seine Schwere beweisen.

Wie viel Mietzinsreduktion bei ungenügender Heizung?

Eine Reduktion im Verhältnis zum verlorenen Gebrauch, berechnet auf dem Nettomietzins, ohne Nebenkosten. Das Gericht vergleicht die Wohnung, wie sie ist, mit der Wohnung, wie sie sein sollte, und entscheidet oft nach Billigkeit, mit grossem Ermessen. Die Genfer Urteile geben Grössenordnungen. Das Genfer Kantonsgericht hält fest, dass es in früheren Entscheiden für eine ungenügende Heizung 5 bis 30 % zugesprochen hat.

Im Fall von 2018 sanken die Messwerte bis auf 15,5 °C, also 4,5 °C unter die erwarteten 20 °C: Das Gericht bezeichnete das Kältegefühl als erheblich und setzte 20 % fest. Als sich die Lage verbesserte, ohne behoben zu sein, senkte es die Reduktion auf 10 %. Im Fall von 2025 ging es um eine neue 5-Zimmer-Wohnung für 2'054 Franken netto, in der eine Firma im Februar 2020 bei den Mietern 17 °C gemessen hatte. Das Mietgericht sprach 10 % vom 1. Oktober bis 30. April zu, für die Winter 2018-2019 und 2019-2020, und das Kantonsgericht bestätigte das.

Die Reduktion kommt nicht automatisch. Verlangen Sie sie schriftlich und nennen Sie den Zeitraum. Lehnt die Verwaltung ab, entscheidet die Schlichtungsbehörde. Hat Sie die Kälte Geld gekostet, etwa für einen Elektroofen und die Stromrechnung dazu, verlangen Sie auch diese Kosten: Der Vermieter schuldet Schadenersatz, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

Und wenn sich die Verwaltung immer noch nicht rührt, bleibt die Hinterlegung.

Den Mietzins hinterlegen, ohne in die Fallen zu tappen

Hinterlegen heisst, dass Sie Ihren Mietzins an eine vom Kanton bezeichnete Stelle zahlen statt an den Vermieter. Der Mietzins gilt dann als bezahlt, aber der Vermieter erhält ihn nicht, solange der Streit nicht erledigt ist. In Genf sind das die Finanzdienste der Justiz, die Services financiers du Pouvoir judiciaire. Ihre Seite zur Hinterlegung der Mietzinse (auf Französisch) beschreibt drei Schritte. Sie füllen ein Formular aus und erhalten eine Hinterlegungsnummer, die mit 14L beginnt. Sie zahlen den ersten Mietzins mit dieser Nummer ein, die folgenden mit den Einzahlungsscheinen, die man Ihnen schickt. Schliesslich reichen Sie ein Gesuch bei der Schlichtungskommission ein.

Erste Falle: diese Frist von 30 Tagen. Das Gesetz legt sie für die ganze Schweiz fest: Gelangen Sie nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses an die Schlichtungsbehörde, fallen die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter zu. Das ist den Mietern im Genfer Fall von 2025 passiert. Sie hatten ab August 2020 hinterlegt, ihr Gesuch aber nicht rechtzeitig eingereicht, und die hinterlegten Mietzinse wurden der Vermieterin freigegeben. Nach einer neuen Fristansetzung hinterlegten sie im Januar 2021 erneut.

Zweite Falle: Hinterlegen lassen sich nur künftige Mietzinse. Eine Firma, die im Kanton Basel-Stadt einen Lagerraum mietete, erfuhr das 2021 vor dem Bundesgericht. Gemahnt, zwei ausstehende Monatsmieten zu bezahlen, hinterlegte sie diese: Diese Zahlungen galten nicht als Bezahlung, und die Kündigung wegen Zahlungsrückstands hatte Bestand. Aus demselben Grund sollten Sie den Mietzins nie bis zur Reparatur auf Ihrem Konto behalten. Ein zurückbehaltener Mietzins ist ein unbezahlter Mietzins: Der Vermieter kann Ihnen eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und dann kündigen.

Im Kanton Waadt haben wir keine amtliche Seite gefunden, welche die Hinterlegungsstelle bezeichnet. Im Fall aus Pully hatten die Mieter ein Hinterlegungskonto bei der Banque Cantonale Vaudoise eröffnet. Fragen Sie bei der Präfektur Ihres Bezirks (auf Französisch) nach, bevor Sie den ersten Mietzins einzahlen: Bei ihr reichen Sie danach auch Ihr Schlichtungsgesuch ein.

Das Schlichtungsverfahren ist in Mietsachen kostenlos. Die Verhandlung findet innert zwei Monaten statt, und bei einer Hinterlegung kann die Behörde einen Entscheidvorschlag machen, der rechtskräftig wird, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen ablehnt. Unser Artikel zur Anfechtung des Anfangsmietzinses beschreibt das Gesuch und die Verhandlung im Detail.

Darf Ihnen der Vermieter kündigen, weil Sie reklamieren?

Er kann es versuchen, aber eine Kündigung, die ausgesprochen wird, weil Sie nach Treu und Glauben Ihre Rechte geltend machen, ist anfechtbar. Die Mieter in Pully haben das erlebt: Ihr Ultimatum geht am 31. März 2010 hinaus, am 1. April kündigt die Verwaltung den Mietvertrag mit dem amtlichen Formular. Die Schlichtungsbehörde und danach das Mietgericht hoben diese Kündigung als Rachekündigung auf. Bei der Heizung verloren die Mieter trotzdem, weil Messungen fehlten.

Reklamieren Sie nach Treu und Glauben, sind Sie also geschützt, auch wenn Sie beim Mangel nicht recht bekommen. Eine Kündigung nach einer Reklamation fechten Sie innert 30 Tagen nach Empfang bei derselben Schlichtungsbehörde an.

Was Sie bei den ersten kalten Tagen tun sollten

Beginnen Sie mit einer Woche Messungen, Ventile offen und Fenster zu, und schreiben Sie dann der Verwaltung mit Ihren Zahlen und dem Datum des ersten kalten Tages. Antwortet sie, alles sei «normgerecht», fragen Sie, welche Normen sie meint, lesen Sie Ihren Mietvertrag samt Anhängen nochmals und vergleichen Sie mit Ihren Messungen. Setzen Sie vor jeder Hinterlegung eingeschrieben eine Frist, und tragen Sie den 30. Tag nach Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses in Ihre Agenda ein. Wenn Sie unsicher sind: Die Schlichtungsbehörde Ihres Kantons ist in Mietsachen auch Rechtsberatungsstelle.

Und wenn Sie vor dem Winter Ihre nächste Wohnung suchen, fragen Sie bei der Besichtigung nach dem Heizsystem, ob das Haus Minergie-zertifiziert ist und ob eine Broschüre oder ein Reglement Temperaturen festlegt. Genau diese Unterlagen liest das Gericht, wenn es bei Ihnen einmal kalt wird. Angebote aus der Westschweiz finden Sie zum Beispiel im Kanton Waadt und in Genf: