Anfangsmietzins anfechten in Genf und Waadt: Leitfaden 2026

Innert 30 Tagen

Sie haben 30 Tage ab dem Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten, um Ihren Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Das kostet nichts, Sie behalten Ihren Mietvertrag, und eine Kündigung während des Verfahrens können Sie aufheben lassen. In Genf und fast im ganzen Kanton Waadt nennt Ihnen das amtliche Formular die Miete des Vormieters: Sie ist Ihr Ausgangspunkt.

Dieses Recht wird genutzt: Im zweiten Halbjahr 2025 erledigten die Schlichtungsbehörden in Genf 138 Anfechtungen des Anfangsmietzinses, jene im Kanton Waadt 207. Dieser Leitfaden folgt der Reihenfolge, in der die Dinge geschehen: das Formular lesen, die 30 Tage zählen, die Chancen einschätzen, das Gesuch schreiben, die Verhandlung bestreiten. Er stützt sich auf das Gesetz, die kantonalen Formulare, die Statistik des Bundes und fünf Urteile des Bundesgerichts.

Wer kann den Anfangsmietzins anfechten?

Sie können anfechten, wenn der Mietzins missbräuchlich ist und eine von zwei Bedingungen erfüllt ist. Das Obligationenrecht nennt sie: Entweder mussten Sie den Vertrag wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abschliessen, oder der Vermieter hat den Mietzins gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht.

Die erste Bedingung ist in der Genferseeregion fast immer erfüllt. 2016 entschied das Bundesgericht, dass Wohnungsmangel genügt: Der Mieter muss nicht zusätzlich eine persönliche Zwangslage beweisen. Es ging um eine 3½-Zimmer-Wohnung in Zürich für 3'900 Franken im Monat plus Nebenkosten, in einer Stadt, in der 0,11 % der Wohnungen leer standen. Die amtliche Statistik genügt als Beweis. In Genf stellt der Staatsrat für 2026 einen Mangel in allen Kategorien (auf Französisch) fest, von 1 bis 7 und mehr Zimmern. Im Kanton Waadt zählt Statistique Vaud (auf Französisch) am 1. Juni 2026 nach provisorischen Zahlen 0,87 % leere Wohnungen.

Bleibt zu zeigen, dass der Mietzins missbräuchlich ist. Das ist er, wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag aus seiner Liegenschaft erzielt. Die Berechnung hängt vom Alter des Gebäudes ab. Bei einem Haus, das vor weniger als 30 Jahren gebaut oder gekauft wurde, schaut man, was der Vermieter auf dem investierten Geld verdient. Seit einem Urteil von 2020 (auf Französisch) liegt diese zulässige Rendite 2 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz, solange dieser nicht über 2 % liegt. Mit einem Referenzzinssatz von 1,25 %, der seit September 2025 unverändert ist, ergibt das nach unserer Rechnung 3,25 %. Bei einem älteren Haus zählen vor allem die orts- und quartierüblichen Mietzinse.

Diese Rechnung können Sie nicht allein machen, dafür braucht es die Zahlen des Vermieters. Das amtliche Formular liefert Ihnen aber bereits einen ersten Vergleichswert: die Miete Ihres Vormieters.

Das amtliche Formular: was darauf stehen muss

In Genf und im Kanton Waadt muss Ihnen der Vermieter zu jedem neuen Mietvertrag ein amtliches Formular aushändigen, solange der Wohnungsmangel anhält. Das Bundesrecht überlässt diese Wahl den Kantonen, und beide haben sie getroffen. Das Genfer Gesetz (Art. 207, auf Französisch) verlangt, dass Sie es spätestens am Tag der Wohnungsübergabe erhalten. Das Waadtländer Gesetz verlangt es beim Abschluss des Vertrags. Für 2026 befreit ein Beschluss des Waadtländer Staatsrats (auf Französisch) nur den Bezirk Aigle davon.

Der Inhalt ist vorgegeben. Darauf finden Sie den Nettomietzins und die Nebenkosten des Vormieters (im Kanton Waadt mit dem Datum, seit dem er sie bezahlte), Ihren neuen Mietzins, den genauen Grund einer Erhöhung, Ihr Recht auf Anfechtung, die Frist und die Adresse der Schlichtungsbehörde. Seit dem 1. Oktober 2025 verlangt die Verordnung des Bundes zwei weitere Zeilen: den Referenzzinssatz und den Landesindex der Konsumentenpreise, auf denen die frühere Miete beruhte. Das Waadtländer Formular enthält sie bereits.

Diese zwei Zeilen dienen der Prüfung, ob sich die Erhöhung mit der Entwicklung von Zinsen und Preisen erklären lässt, und genau das prüft auch das Bundesgericht. Beruhte die frühere Miete bereits auf einem Satz von 1,25 % oder mehr, erklären die Zinsen keine Erhöhung: Der Referenzzinssatz liegt seit September 2025 bei 1,25 %. Auch eine Erhöhung, die nur mit «adaptation aux loyers du quartier» (Anpassung an die Quartiermieten) oder «travaux» (Arbeiten) ohne Betrag begründet wird, ist ein Warnsignal: Das Gesetz verlangt einen genauen Grund.

Der Kanton Waadt (auf Französisch) weist darauf hin, dass der Staat nur das Formular genehmigt, nicht die Beträge, die darauf stehen. Ein korrektes Formular sagt also nichts darüber, ob der Mietzins angemessen ist, und genau das kann die Schlichtungsbehörde prüfen.

Die Frist von 30 Tagen, gezählt ab der Schlüsselübergabe

Die Frist läuft ab der «Übernahme der Sache», also ab dem Tag, an dem Sie die Wohnung übernehmen. Nicht ab der Unterzeichnung des Vertrags und nicht ab der ersten bezahlten Miete. Unterschreiben Sie im August und erhalten Sie die Schlüssel am 1. Oktober, beginnen Ihre 30 Tage am 1. Oktober. Nach Ablauf der Frist gilt der Mietzins als angenommen, wie das Waadtländer Formular ausdrücklich festhält: Er «est tenu pour accepté».

Warten Sie nicht bis zum letzten Tag. In Genf können Sie das Gesuch am Schalter abgeben; anderswo schicken Sie es einige Tage vor Fristende eingeschrieben, dann haben Sie einen Beweis. Einen Fall sollten Sie kennen: Erhalten Sie das Formular erst nach den Schlüsseln, kommt es später, als es das Genfer und das Waadtländer Gesetz vorsehen, und keines der beiden sagt, was dann gilt. Zählen Sie Ihre 30 Tage ab der Schlüsselübergabe und lassen Sie sich sofort von der ASLOCA beraten, dem Mieterverband der Westschweiz: Das ist die vorsichtigste Lesart.

Und wenn Sie das Formular nie erhalten haben? Dann bindet Sie die Frist von 30 Tagen nicht mehr, aber die Zeit spielt trotzdem eine Rolle.

Kein Formular? Dann wurde der Mietzins nie gültig festgelegt

Fehlt das amtliche Formular dort, wo es Pflicht ist, ist die Klausel des Vertrags, die den Mietzins festlegt, nichtig. Das Gericht legt den Mietzins dann selbst fest, und Sie können zurückfordern, was Sie zu viel bezahlt haben. Der Leitfall kommt aus Nyon. Ein Paar mietet ab November 2009 eine 3½-Zimmer-Wohnung für 1'810 Franken netto im Monat, ohne Formular. Der Vormieter hatte 1'770 Franken bezahlt. Im Juli 2012 wenden sich die Mieter an die ASLOCA und gelangen eine Woche später an die Schlichtungsbehörde.

Das Waadtländer Mietgericht, das Tribunal des baux, setzte den Mietzins ab Mietbeginn auf 1'500 Franken fest, ab November 2012 dann auf 1'380.75 Franken. Die Vermieter mussten 17'169.50 Franken zurückzahlen. Das Bundesgericht bestätigte dies 2015 (Urteil auf Französisch): Ohne Unterlagen des Vermieters zur Berechnung der Rendite durfte sich das Gericht auf Statistiken stützen. Es lehnte es auch ab, den Mietzins auf der Höhe des Vormieters festzusetzen, wie es die Vermieter verlangt hatten.

Dabei gibt es zwei Grenzen. Die Rückforderung verjährt nach drei Jahren ab dem Tag, an dem Sie von Ihrem Anspruch erfahren, spätestens aber nach zehn Jahren. Und Abwarten kann sich gegen Sie wenden. In einem Fall von 2001 (auf Französisch) hatten die Mieter einer Villa ihre Miete fast sieben Jahre lang ohne Vorbehalt bezahlt und dann damit aufgehört. Das fehlende Formular brachten sie erst vor dem Gericht vor, das über ihre Ausweisung zu entscheiden hatte: Das Bundesgericht sah darin einen Rechtsmissbrauch, und die Ausweisung wurde bestätigt. Handeln Sie, sobald Sie merken, dass das Formular fehlt.

Ihre Chancen: was die Zahlen sagen

Die meisten Anfechtungen werden vor der Schlichtungsbehörde erledigt, ohne Prozess. Für das zweite Halbjahr 2025 zählt die Statistik des Bundesamts für Wohnungswesen 670 erledigte Fälle zum Anfangsmietzins in der Schweiz. Genf, Waadt und Zürich kommen zusammen auf 85 %. In Genf endeten 109 der 138 Fälle mit einer Einigung, also einem Vergleich, einer Klageanerkennung oder einem Klagerückzug. Im Kanton Waadt waren es 103 von 207, dazu 46, in denen beide Parteien den Vorschlag der Behörde angenommen haben.

Lesen Sie diese Zahlen mit Vorsicht. Die Statistik sagt nicht, wer was erreicht hat: Ein «erledigter» Fall kann eine ausgehandelte Senkung sein, ein Vermieter, der die Forderung anerkennt, oder ein Mieter, der seine zurückzieht. Sie zeigt aber, wie viele Fälle weitergehen: In Genf erhält etwa jeder fünfte eine Klagebewilligung, um vor Gericht zu gehen, im Kanton Waadt etwas mehr als jeder vierte.

Ihre Chancen hängen vom Abstand zur früheren Miete ab. Das Bundesgericht entschied 2021, dass eine massive Erhöhung eine Vermutung für einen missbräuchlichen Mietzins begründet. Es ging um eine 2-Zimmer-Wohnung in Zürich, deren Miete von 738 auf 1'060 Franken netto stieg, rund 44 % mehr; das Mietgericht hatte den Mietzins auf 855 Franken festgesetzt. Eine Erhöhung von mehr als 10 % genügt für sich allein nicht. Und der Vermieter kann die Vermutung mit Indizien entkräften, die ernsthafte Zweifel wecken: zum Beispiel drei oder vier vergleichbare Wohnungen, gestützt auf eine Statistik, oder ein früheres Mietverhältnis, das 15 bis 20 Jahre gedauert hatte. Das Bundesgericht wies den Fall denn auch an das kantonale Gericht zurück, damit dieses die Indizien des Vermieters prüft.

Bereiten Sie deshalb eigene Belege vor, denn sobald Zweifel bestehen, müssen Sie den Missbrauch beweisen, mit fünf vergleichbaren Wohnungen oder einer amtlichen Statistik. Notieren Sie die Mieten ähnlicher Wohnungen im Quartier, mit Fläche, Alter des Hauses und Ausstattung, und zwar bei anderen Vermietern als Ihrem. Vergleichen Sie Ihren Mietzins mit der amtlichen Statistik: Für Lausanne nennt unser Artikel über die Mieten nach Zimmerzahl die Durchschnitte der neuen Mietverträge. Und prüfen Sie das Alter des Hauses: Wurde es vor weniger als 30 Jahren gebaut oder gekauft, muss der Vermieter grundsätzlich seine Renditezahlen offenlegen.

Das Schlichtungsgesuch und die Verhandlung

Das Gesuch ist ein einfacher Brief und kostet nichts. Die Zivilprozessordnung verlangt drei Dinge: den Namen der Gegenpartei, was Sie verlangen und den Streitgegenstand. In Mietsachen werden in diesem Stadium keine Gerichtskosten erhoben.

In Genf schreiben Sie das Gesuch auf Französisch und richten es an die Commission de conciliation en matière de baux et loyers (auf Französisch), die Schlichtungskommission für Mietsachen, per Post oder am Schalter an der rue de l'Athénée 6-8. Sie bietet ein Formular für die Anfechtung des Anfangsmietzinses (auf Französisch) an, aber ein unterschriebener Brief genügt. Im Kanton Waadt geht das Gesuch mit den nötigen Unterlagen an die Präfektur des Bezirks (auf Französisch), in dem die Wohnung liegt. Für die anderen Westschweizer Kantone listet unser Artikel über die Wohnungsabgabe die Behörden auf.

Sinngemäss steht im Brief: Schlichtungsgesuch, Anfechtung des Anfangsmietzinses; Vermieter mit Name und Adresse; Wohnung mit Adresse, Stockwerk, Zimmerzahl und Datum der Übernahme; der angefochtene Nettomietzins und die Miete des Vormieters laut amtlichem Formular; die Bitte, den Mietzins ab Mietbeginn auf einen nicht missbräuchlichen Betrag festzusetzen und den Vermieter die Unterlagen zur Berechnung der Rendite vorlegen zu lassen; als Beilagen Mietvertrag und Formular. Auf Französisch kann das so aussehen:

Requête de conciliation : contestation du loyer initial. Bailleur : [nom et adresse de la régie ou du propriétaire]. Logement : [adresse, étage, nombre de pièces], reçu le [date]. Je conteste le loyer initial de [montant] francs nets par mois. Selon la formule officielle, le locataire précédent payait [montant] francs. Je demande que le loyer soit fixé à un montant non abusif dès le début du bail, et que le bailleur produise les pièces permettant de calculer le rendement de l'immeuble. Annexes : bail, formule officielle.

Die Verhandlung findet innert zwei Monaten statt. Sie erscheinen persönlich, auf Wunsch begleitet von einem Rechtsbeistand oder einer Vertrauensperson; der Vermieter kann den zuständigen Bewirtschafter der Liegenschaftsverwaltung schicken. Was Sie dort sagen, kommt nicht ins Protokoll und wird später vor Gericht nicht verwendet. Sie können also frei verhandeln.

Drei Ausgänge sind möglich. Eine Einigung, im Protokoll unterschrieben, wirkt wie ein rechtskräftiger Entscheid. Die Behörde kann auch einen Urteilsvorschlag machen, bei einem missbräuchlichen Mietzins unabhängig vom Streitwert. Lehnt ihn niemand innert 20 Tagen ab, gilt er. Lehnt der Vermieter ihn ab, muss er selbst innert 30 Tagen klagen; tut er das nicht, gilt der Vorschlag als Entscheid. Dieselbe Regel gilt für Sie, wenn Sie ihn ablehnen. Der Kanton Waadt nutzt dieses Mittel häufig, wie die Grafik zeigt. Kommt schliesslich keine Einigung zustande, erhalten Sie eine Klagebewilligung und haben 30 Tage Zeit, ans Gericht zu gelangen. In Genf erhebt die Mietgerichtsbarkeit laut kantonalem Recht (auf Französisch) keine Kosten, auch nicht vor Gericht.

Anfechten, ohne die Wohnung zu verlieren

Den Mietzins gleich nach dem Bezug einer Wohnung anzufechten, kann riskant wirken. Das Gesetz schützt Sie in zwei Punkten. Erstens bleibt der Mietvertrag während des Verfahrens unverändert bestehen: Sie bezahlen den vertraglichen Mietzins und bleiben in Ihrer Wohnung.

Zweitens ist eine Kündigung des Vermieters anfechtbar, wenn sie während des Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird. Der Schutz dauert noch drei Jahre nach dem Ende des Verfahrens, wenn der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Forderung herabgesetzt oder mit Ihnen einen Vergleich geschlossen hat. Es gibt Ausnahmen, zum Beispiel wenn Sie Ihre Miete nicht bezahlen oder wenn der Vermieter die Wohnung dringend für sich oder seine Familie braucht. Auch eine Kündigung in diesen drei Jahren fechten Sie innert 30 Tagen an.

Ein letzter praktischer Punkt: Die Anfechtung hindert Sie nicht am Einzug. Sie unterschreiben den Vertrag, ziehen ein und fechten dann innert 30 Tagen an. Sie müssen nicht zwischen der Wohnung und Ihren Rechten wählen.

Bevor Sie Ihren nächsten Mietvertrag unterschreiben

Wenn Sie noch suchen, verlangen Sie das amtliche Formular vor der Unterschrift, oder zumindest die Miete des Vormieters. Notieren Sie, was das Inserat über die Wohnung sagte, und machen Sie einen Screenshot davon: Er hilft Ihnen später beim Vergleichen. Unser Leitfaden zur Wohnungssuche in Genf erklärt, wie Sie Ihr Dossier vorbereiten und auf welchen Wegen Sie suchen.

Am Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten, tragen Sie das Datum in Ihre Agenda ein, mit einer Erinnerung am 20. Tag. So bleibt Ihnen Zeit, das Formular zu lesen, sich bei der ASLOCA beraten zu lassen und Ihren Brief ohne Hast abzuschicken. Die aktuellen Inserate, damit Sie ein Gefühl für die verlangten Mieten bekommen: