Temperatura minima in appartamento: i diritti dell'inquilino

La risposta breve

Nessuna legge svizzera fissa una temperatura minima in un'abitazione in affitto. Il locatore deve consegnarLe e mantenere un appartamento idoneo all'uso cui è destinato, e il riferimento che i tribunali riprendono più spesso, tratto dalla dottrina sul diritto di locazione, è 18 °C: sotto, il riscaldamento è considerato insufficiente. Se il Suo contratto promette di più, per esempio da 20 a 21 °C nei locali di soggiorno, conta quella cifra.

Il freddo non si dimostra con le impressioni. Si prova con i rilevamenti, si segnala per scritto e dà diritto a una riduzione della pigione nei mesi di riscaldamento, spesso del 10-20 % nelle sentenze che abbiamo letto. Il deposito della pigione è l'arma più forte, ma nasconde due trappole che hanno già fatto perdere soldi ad alcuni inquilini. Questa guida si basa sul Codice delle obbligazioni, su due sentenze della Corte di giustizia di Ginevra, su una del Tribunale cantonale vodese e su due del Tribunale federale.

Esiste una temperatura minima per legge in Svizzera?

No. Il Codice delle obbligazioni dice soltanto che il locatore deve consegnare la cosa «in stato idoneo all'uso cui è destinata» e mantenerla tale. Un'abitazione in cui d'inverno non si può vivere normalmente non soddisfa questa condizione. Ma quanti gradi ci vogliono? La legge non lo dice, e una clausola del contratto che riducesse quest'obbligo a Suo svantaggio è nulla.

I giudici colmano il vuoto caso per caso. Il difetto è una nozione relativa, ricorda la Corte di giustizia di Ginevra (Cour de justice): si tiene conto dell'età e del tipo di edificio, dell'importo della pigione e di ciò che è stato promesso. Nel Canton Vaud il Tribunale cantonale l'ha riassunto in una sentenza del 2011 (in francese) su un appartamento di Pully: è «généralement admis», cioè generalmente ammesso, che un riscaldamento possa essere definito insufficiente solo se la temperatura è inferiore a 18 °C. Questa soglia viene dalle opere di riferimento sul diritto di locazione, non da un testo di legge.

Da dove viene allora la cifra di 20-21 °C che pure circola? Da un caso in cui faceva troppo caldo. In una sentenza del 2017 (in francese) il Tribunale federale ha confermato una riduzione della pigione del 7,5 % per un appartamento ginevrino che arrivava a 23 e 25 °C per colpa di una vetrata senza tende da sole. La corte cantonale aveva preso come normale una temperatura da 20 a 21 °C, e da 19 a 20 °C per un alloggio Minergie. Il Tribunale federale non ha discusso queste cifre: ha solo verificato che la corte cantonale non fosse andata oltre il suo margine di apprezzamento. Non è quindi un minimo fissato per l'inverno. Quanto alle cifre francesi che si trovano in rete, derivano dal diritto francese e non si applicano in Svizzera.

Tenga a mente due riferimenti: sotto i 18 °C è su un terreno solido; tra 18 e 20 °C tutto dipende da ciò che Le promettono il contratto e l'edificio.

Che cosa può promettere in più il contratto

La soglia sale quando la alza il contratto. È la lezione di una sentenza della Corte di giustizia di Ginevra del 5 febbraio 2018 (in francese). Lo stabile, un edificio di alloggi sociali con marchio Minergie, era recente. Il contratto precisava che ne faceva parte un opuscolo del servizio cantonale dell'energia, «Bienvenue en Minergie». L'opuscolo indicava come temperatura di comfort da 16 a 18 °C in camera da letto, da 21 a 22 °C in bagno e da 20 a 21 °C nei locali di soggiorno.

L'inquilina abitava un appartamento di 2 locali e dormiva nel soggiorno. La Corte ne ha dedotto che poteva aspettarsi da 20 a 21 °C nel suo appartamento. Il limite inferiore della forchetta promessa, 20 °C, è diventato il metro del difetto.

Rilegga quindi ciò che ha firmato: il contratto, le condizioni generali, gli allegati. Anche un edificio recente può essere concepito per un riscaldamento moderato. In un altro caso ginevrino, deciso nel 2025 (in francese), la locatrice ricordava che negli edifici ad alta efficienza energetica l'ufficio cantonale dell'energia raccomanda al massimo 19 °C nelle camere e 21 °C nei locali di soggiorno. Un massimo raccomandato per risparmiare energia non è un minimo che Lei debba accettare, ma si aspetti che l'amministrazione lo citi.

Resta da vedere che cosa ha constatato il giudice nell'appartamento ginevrino. Le cifre sono precise, e a misurarle sono state ditte incaricate dalla locatrice.

Un caso ginevrino: 18,14 °C di media, e un difetto riconosciuto

Il 20 novembre 2012 l'inquilina scrive che nel suo alloggio ci sono 18 °C la sera e che al mattino si arriva a fatica a 20 °C. Si veste a strati e usa una stufetta. Una settimana dopo la locatrice risponde che queste temperature sono conformi alle norme. Avverte che, se dovrà mandare una ditta e questa troverà temperature normali, l'intervento sarà fatturato all'inquilina.

La ditta installa un termometro registratore dal 18 dicembre 2012 al 9 gennaio 2013. Il suo rapporto parla di una media di 18,14 °C e conclude per un riscaldamento insufficiente, dovuto alla regolazione dell'impianto e non all'isolamento. La locatrice stessa scrive al suo installatore che una media di 18,4 °C è insufficiente. Nel 2014 altri rilevamenti danno medie di 17,2 °C e poi di 17,8 °C in cucina.

I massimi superano i 22 °C in ogni rilevamento, e questo mostra la trappola di una misura isolata. È infatti successo: nel marzo 2013 il tecnico dell'amministrazione ha misurato 23 °C al pavimento e 22 °C sulle pareti e ha giudicato la temperatura conforme, pur annotando 17 °C vicino alla finestra. Sono state le medie, su periodi da una a tre settimane, a convincere i giudici.

Dopo più di un anno di interventi che non risolvevano nulla, l'inquilina ha diffidato la locatrice con lettera raccomandata il 3 febbraio 2014, con un termine al 27 febbraio. Ha depositato tutte le pigioni da marzo 2014 e si è rivolta all'autorità di conciliazione il 28 marzo. La causa è durata quasi quattro anni. Il Tribunale delle locazioni (Tribunal des baux et loyers) ha concesso dapprima il 10 %. La Corte di giustizia ha raddoppiato la riduzione: il 20 % della pigione netta di 597 franchi dal 20 novembre 2012 al 16 novembre 2015, cioè 119,40 franchi al mese, poi il 10 % finché il difetto non fosse eliminato. La riduzione valeva solo per il periodo di riscaldamento, dal 1° ottobre al 15 marzo di ogni anno.

L'inquilina aveva vinto perché aveva delle cifre. Gli inquilini vodesi dell'altro caso non ne avevano.

Come provare che l'appartamento è troppo freddo?

Con misure datate, raccolte su più giorni. Il controesempio è la sentenza vodese del 2011. A Pully due inquilini si lamentano del freddo di notte in un appartamento di 3½ locali affittato a 1'800 franchi al mese, spese comprese. L'amministrazione risponde due volte di non aver ricevuto alcun rilevamento esatto delle temperature e che il reclamo si basa su una sensazione. Gli inquilini fanno il giro dello stabile con un questionario, raccolgono attestazioni dei vicini, depositano la pigione. Sul riscaldamento perdono: senza rilevamenti, le testimonianze riflettono «des impressions, et non pas des certitudes», cioè impressioni e non certezze, e si contraddicono.

Il fascicolo ginevrino mostra l'altra difficoltà. La ditta di riscaldamento ha spiegato alcuni cali bruschi sotto i 16 °C con un apparecchio spostato vicino a una finestra o con finestre rimaste a lungo aperte. Un rilevamento fatto male Le si ritorce contro.

Ecco che cosa rende le Sue misure difficili da contestare:

• un termometro con registrazione dei dati, che conserva i valori giorno e notte, invece di letture annotate a mano;
• l'apparecchio al centro della stanza, lontano da finestra, radiatore e sole diretto, sempre nello stesso punto;
• almeno una settimana di misure in ogni stanza interessata, a finestre chiuse, con la temperatura esterna del giorno;
• foto datate del display e dei radiatori, e una copia delle Sue letture in ogni lettera che invia.

Verifichi prima ciò che dipende da Lei. Una vicina di Pully ha ammesso davanti al giudice di avere a volte freddo di notte, ma di non aver mai provato a regolare di notte le valvole termostatiche dei suoi radiatori. Durante le misure apra del tutto le valvole, e lo annoti. Se anche i Suoi vicini hanno freddo, una petizione può aiutare, ma contano i testimoni. A Ginevra avevano firmato dieci inquilini. La Corte si è basata su tre di loro, sentiti dal tribunale, che hanno confermato il freddo in casa propria. Una quarta firmataria ha riconosciuto davanti al giudice di non avere alcun problema di riscaldamento e di aver firmato per fare un piacere alla vicina.

Una volta in mano le cifre, bisogna metterle per scritto.

La lettera al locatore: che cosa deve contenere

Scriva appena il freddo si protrae. Lei ha l'obbligo di avvisare il locatore dei difetti che non deve eliminare Lei stesso, e la riduzione della pigione decorre solo dal momento in cui il locatore ha conoscenza del difetto. Una telefonata al custode non lascia traccia: l'inquilina ginevrina ha ottenuto la riduzione dal 20 novembre 2012, il giorno della sua prima lettera.

Se nulla cambia, è la seconda lettera ad aprire la via al deposito. Deve fissare per scritto un congruo termine per la riparazione e avvertire che, in caso contrario, depositerà le pigioni che giungeranno a scadenza. La legge non quantifica questo termine. Nelle sentenze ginevrine gli inquilini hanno lasciato 24 giorni in un caso e 9 nell'altro, in piena estate. Per un riscaldamento guasto a gennaio, un termine breve si difende meglio che per una regolazione da rivedere. La spedisca per raccomandata e ne tenga una copia.

Oggetto: difetto del riscaldamento, diffida. Dal [data] la temperatura del mio appartamento [indirizzo, piano] resta insufficiente. I miei rilevamenti dal [data] al [data], allegati, danno una media di [x] °C nel soggiorno e di [x] °C in camera da letto. Vi ho segnalato questo difetto il [data]. Vi fisso un termine al [data] per eliminarlo. In mancanza, depositerò le pigioni che giungeranno a scadenza presso l'ufficio designato dal Cantone. Mi riservo il diritto a una riduzione della pigione dal [data della prima segnalazione] e al risarcimento dei danni.

Se il termine scade senza riparazione esistono altri due diritti, più rari. Se il freddo pregiudica l'uso ma non notevolmente, può far eliminare il difetto a spese del locatore. Se esclude o pregiudica notevolmente l'uso dell'abitazione, può disdire il contratto senza preavviso. Entrambi richiedono un fascicolo solido, perché sarà Lei a dover provare il difetto e la sua gravità.

Quale riduzione della pigione per un riscaldamento insufficiente?

Una riduzione proporzionale all'uso perso, calcolata sulla pigione netta, senza le spese accessorie. Il giudice confronta l'appartamento com'è con l'appartamento come dovrebbe essere, e decide spesso secondo equità, con un ampio margine di apprezzamento. Le sentenze ginevrine danno degli ordini di grandezza. La Corte di giustizia rileva di aver concesso dal 5 al 30 % per un riscaldamento insufficiente nelle sue decisioni passate.

Nel caso del 2018 i rilevamenti scendevano fino a 15,5 °C, cioè 4,5 °C sotto i 20 °C attesi: la Corte ha definito «importante» la sensazione di freddo e ha fissato il 20 %. Quando la situazione è migliorata senza risolversi, ha riportato la riduzione al 10 %. In quello del 2025, un appartamento nuovo di 5 locali affittato a 2'054 franchi netti, una ditta aveva rilevato 17 °C nell'appartamento degli inquilini nel febbraio 2020. Il Tribunale delle locazioni ha concesso il 10 % dal 1° ottobre al 30 aprile, per gli inverni 2018-2019 e 2019-2020, e la Corte di giustizia lo ha confermato.

La riduzione non è automatica. La chieda per scritto, indicando il periodo. Se l'amministrazione rifiuta, decide l'autorità di conciliazione. Se il freddo Le è costato denaro, per esempio una stufetta elettrica e la bolletta che ne segue, aggiunga queste spese: il locatore deve il risarcimento dei danni se non prova che nessuna colpa gli è imputabile.

E se l'amministrazione continua a non muoversi, resta il deposito.

Depositare la pigione senza cadere nelle trappole

Depositare significa versare la pigione a un ufficio designato dal Cantone invece che al locatore. La pigione è allora considerata pagata, ma il locatore non la incassa finché la lite non è risolta. A Ginevra se ne occupano i servizi finanziari del potere giudiziario (Services financiers du Pouvoir judiciaire). La loro pagina sul deposito delle pigioni (in francese) descrive tre passi. Prima si compila un modulo e si riceve un numero di deposito che inizia con 14L. Poi si versa la prima pigione con questo numero, e le successive con le polizze di versamento che Le vengono inviate. Infine si presenta un'istanza alla Commissione di conciliazione.

Prima trappola: questo termine di 30 giorni. Lo fissa la legge per tutta la Svizzera: se non si rivolge all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le pigioni depositate spettano al locatore. È successo agli inquilini del caso ginevrino del 2025. Avevano depositato da agosto 2020, non hanno presentato l'istanza in tempo e le pigioni depositate sono state liberate a favore della locatrice. Hanno depositato di nuovo nel gennaio 2021, dopo una nuova diffida.

Seconda trappola: si depositano solo le pigioni future. Una società che affittava un deposito nel Canton Basilea Città l'ha imparato davanti al Tribunale federale nel 2021 (in tedesco). Diffidata a pagare due mesi arretrati, li aveva depositati: quei versamenti non valevano come pagamento, e la disdetta del contratto per mora ha retto. Per lo stesso motivo, non tenga mai la pigione sul Suo conto in attesa della riparazione. Una pigione trattenuta è una pigione non pagata: il locatore può fissarLe un termine di pagamento di almeno 30 giorni e poi disdire il contratto.

Nel Canton Vaud non abbiamo trovato una pagina ufficiale che designi l'ufficio di deposito. Nel caso di Pully gli inquilini avevano aperto un conto di deposito presso la Banque Cantonale Vaudoise. Chieda alla prefettura del Suo distretto (in francese) prima di versare la prima pigione: è la prefettura a ricevere poi la Sua istanza di conciliazione.

In materia di locazione la procedura di conciliazione è gratuita. L'udienza si tiene entro due mesi e, per un deposito, l'autorità può sottoporre una proposta di giudizio, che diventa definitiva se nessuno la rifiuta entro 20 giorni. Il nostro articolo sulla contestazione della pigione iniziale descrive nel dettaglio l'istanza e l'udienza.

Il locatore può disdire il contratto perché Lei reclama?

Può provarci, ma una disdetta data perché Lei fa valere in buona fede i Suoi diritti è contestabile. Gli inquilini di Pully l'hanno vissuto: il loro ultimatum viene spedito il 31 marzo 2010, l'amministrazione disdice il contratto con il modulo ufficiale il 1° aprile. L'autorità di conciliazione, poi il Tribunale delle locazioni, hanno annullato la disdetta come misura di ritorsione. Eppure sul riscaldamento hanno perso, perché non avevano rilevamenti.

Reclamare in buona fede La protegge quindi, anche se sul difetto non Le danno ragione. Una disdetta ricevuta dopo un reclamo si contesta entro 30 giorni dal ricevimento, davanti alla stessa autorità di conciliazione.

Che cosa fare ai primi freddi

Cominci con una settimana di misure, valvole aperte e finestre chiuse, poi scriva all'amministrazione con le Sue cifre e la data del primo giorno di freddo. Se risponde che tutto è «a norma», chieda quali norme, rilegga il contratto e i suoi allegati e li confronti con i Suoi rilevamenti. Fissi un termine per raccomandata prima di qualsiasi deposito, e segni in agenda il 30° giorno dopo la scadenza della prima pigione depositata. Se ha dubbi, l'autorità di conciliazione del Suo Cantone ha anche il compito di prestare consulenza giuridica in materia di locazione.

E se cerca il prossimo alloggio prima dell'inverno, chieda durante la visita qual è il sistema di riscaldamento, se lo stabile è Minergie e se un opuscolo o un regolamento fissa delle temperature. Sono i documenti che il giudice leggerà se un giorno a casa Sua farà freddo. Trovi annunci nella Svizzera romanda, per esempio nel Canton Vaud e a Ginevra: