Locazione a tempo determinato in Svizzera: diritti e insidie

Cosa bisogna sapere

Una locazione a tempo determinato finisce da sola alla data scritta nel contratto: niente disdetta né modulo ufficiale, quindi nulla da contestare. Le restano due tutele: chiedere una protrazione al più tardi 60 giorni prima della fine, e far riqualificare il contratto se il locatore ha scelto il termine fisso per impedirLe di difendere i Suoi diritti.

Prima di tutto verifichi che il Suo contratto lo sia davvero. Molti contratti indicano una durata in prima pagina, un anno o cinque anni, e poi si rinnovano salvo disdetta. Per la legge sono locazioni a tempo indeterminato, con tutta la protezione contro le disdette. Partiamo dal Codice delle obbligazioni e da tre sentenze del Tribunale federale, tra cui quella di un inquilino ginevrino che nel 2019 ha ottenuto che il suo contratto di quattro anni «a termine fisso» diventasse una locazione ordinaria. Per le leggi federali rimandiamo al testo italiano; le sentenze, i testi cantonali e lo studio giuridico che citiamo esistono solo in francese.

Tempo determinato o indeterminato: un solo criterio

Non conta la durata scritta, ma il modo in cui la locazione finisce. Secondo il Codice delle obbligazioni, la locazione è a tempo determinato «se destinata ad estinguersi, senza disdetta, alla scadenza pattuita». Tutte le altre sono considerate a tempo indeterminato. Nel dubbio, quindi, prevale il tempo indeterminato.

Prenda la clausola delle Règles et usages locatifs ginevrine, le condizioni generali che valgono per gli alloggi sussidiati e per quelli nelle zone di sviluppo. Lì il contratto è concluso per una durata iniziale di un anno, poi è rinnovato tacitamente alle condizioni in vigore per un altro anno, e così via di anno in anno, salvo disdetta di una delle parti con almeno tre mesi di anticipo. Ha sì una prima scadenza, ma si ferma solo se qualcuno lo disdice. È una locazione a tempo indeterminato: per porvi fine il locatore deve darLe la disdetta con il modulo ufficiale approvato dal Cantone, e Lei può contestarla.

Una locazione è davvero a tempo determinato quando dice, in sostanza, che si estingue «senza preventiva disdetta» a una data precisa, o che non è rinnovabile. La durata è libera e può essere molto lunga. La fine può perfino dipendere da un evento: un contratto concluso fino all'inizio di lavori di ristrutturazione termina quando i lavori cominciano, ricorda l'avvocata losannese Carole Wahlen in uno studio pubblicato dal Séminaire sur le droit du bail dell'Università di Neuchâtel.

Se il Suo contratto cade sul lato destro dello schema, il resto di questo articolo La riguarda. Cominciamo dal giorno in cui finisce.

Cosa succede alla scadenza

Nulla, ed è proprio questo il rischio. Quel giorno la locazione si estingue senza lettera, senza modulo e senza motivo. Non essendoci disdetta, non c'è nulla da contestare entro 30 giorni, e le norme che annullano una disdetta abusiva, per esempio data perché Lei ha chiesto dei lavori, non si applicano. Il locatore è libero di non proporLe un nuovo contratto, senza doversi giustificare. Lei riconsegna le chiavi alla data prevista, con il verbale di riconsegna come per qualsiasi trasloco.

Resta una porta aperta. Se dopo la data Lei rimane, continua a pagare e il locatore incassa senza dire nulla, la locazione è ricondotta tacitamente e diventa a tempo indeterminato. Il locatore dovrà allora darLe la disdetta nelle forme, come per una locazione ordinaria. Non costruisca i Suoi piani su questa regola: basta che il locatore Le ricordi la data o Le chieda di andarsene perché non ci sia più nulla di tacito, e poi può chiedere lo sfratto al giudice.

C'è anche un altro scenario. Qualche mese prima della fine, l'amministrazione immobiliare Le propone un nuovo contratto, spesso anch'esso a tempo determinato, a volte più caro. È un nuovo contratto. Lei può quindi contestarne la pigione come pigione iniziale, entro 30 giorni, e secondo la giurisprudenza citata da Carole Wahlen il termine decorre dalla firma se Lei abita già nell'appartamento. Un aumento di oltre il 10% rispetto alla pigione precedente basta per aprire la contestazione, anche senza penuria di alloggi. Condizioni e procedura sono spiegate nella nostra guida sulla pigione iniziale.

Firmare questo nuovo contratto significa anche accettare una pigione che non si muoverà più, nel bene e nel male.

Durante il contratto la pigione non cambia, in nessuna direzione

Una locazione a tempo determinato congela la pigione fino alla fine. La legge permette al locatore di aumentarla solo per la prossima scadenza di disdetta, e un contratto che finisce senza disdetta non ne ha. Il rovescio della medaglia vale anche per Lei: una richiesta di riduzione, per esempio dopo un calo del tasso d'interesse di riferimento, vale anch'essa per la prossima scadenza di disdetta. Finché dura il contratto non ha quindi effetto, come osserva lo studio di Carole Wahlen.

Due clausole fanno eccezione, e la legge le riserva ai contratti lunghi:

Clausola	Durata minima	Cosa può cambiare
Nessuna (pigione fissa)	Nessuna	Nulla fino alla fine
Pigione scalare	3 anni	Un aumento in franchi, al massimo una volta all'anno, fissato già alla firma
Pigione indicizzata	5 anni	La pigione segue l'indice nazionale dei prezzi al consumo

La pigione scalare nasconde una trappola. Può contestarne gli aumenti solo insieme alla pigione iniziale, entro 30 giorni dalla consegna delle chiavi; durante il contratto è troppo tardi. Un aumento previsto per il quarto anno si discute quindi già nel primo mese. Tenga a mente questa regola: è al centro del caso ginevrino raccontato più sotto.

Una pigione bloccata La protegge se il prezzo di partenza è giusto. Se non lo è, il tempo gioca contro di Lei, ed è per questo che la seconda data da ricordare è quella della fine.

Protrazione: la data da annotare già alla firma

Anche una locazione a tempo determinato può essere protratta. Il Codice delle obbligazioni Le permette di chiedere la protrazione quando la fine del contratto avrebbe per Lei o per la Sua famiglia effetti gravosi che gli interessi del locatore non giustificano. L'autorità pondera le circostanze: come è stato concluso il contratto, la sua durata, la Sua situazione personale ed economica, l'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti, la situazione del mercato locale. Per un'abitazione la protrazione arriva fino a quattro anni al massimo, in una o due volte.

La vera difficoltà è il termine. Deve rivolgersi all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto. È un termine di perenzione, che il giudice verifica d'ufficio: una volta scaduto, non si recupera. Per un contratto che finisce il 31 marzo 2027, contando 60 giorni a ritroso si arriva a sabato 30 gennaio 2027. Non si riduca all'ultimo giorno, tanto meno con un fine settimana di mezzo: presenti la richiesta appena sa che non troverà un'altra sistemazione in tempo.

Sia realista sull'esito. Firmando per una durata limitata, Lei sapeva fin dall'inizio che il contratto sarebbe finito: per questo, secondo Carole Wahlen, il giudice deve mostrarsi restrittivo, e un rifiuto o una protrazione breve restano possibili. Alcuni casi sono esclusi dalla legge, in particolare un contratto concluso espressamente fino all'inizio di lavori di trasformazione o demolizione, o una locazione disdetta per mora nel pagamento. Se ottiene una protrazione di un anno al massimo, può andarsene prima con un mese di preavviso per la fine di un mese, così può prendere un nuovo alloggio non appena se ne presenta l'occasione.

La richiesta va fatta per scritto e firmata, e la procedura di conciliazione è gratuita nelle controversie di locazione. A Ginevra va alla Commission de conciliation en matière de baux et loyers, che mette a disposizione un modulo intitolato «contestation de congé et/ou prolongation de bail» (contestazione della disdetta e/o protrazione della locazione). Nel Canton Vaud va alla prefettura del distretto in cui si trova l'alloggio. Entrambe le autorità lavorano in francese. Bastano poche righe con i documenti allegati: chiede una protrazione di dodici mesi del contratto per il Suo appartamento, indica indirizzo, locatore e data di scadenza, spiega in breve la Sua situazione ed elenca gli allegati. In francese può suonare così:

Je demande la prolongation du bail de l'appartement de 3 pièces situé [adresse], conclu avec [bailleur] jusqu'au 31 mars 2027, pour une durée de douze mois. Nos deux enfants sont scolarisés dans le quartier et nos recherches depuis septembre sont restées sans succès. Pièces : bail, liste des démarches, refus reçus.

La protrazione Le dà tempo, non un alloggio. Per tenere l'appartamento bisogna contestare la durata stessa.

Quando il giudice trasforma il contratto in una locazione a tempo indeterminato

Il locatore ha il diritto di proporre una locazione a tempo determinato senza dire perché. Questo diritto ha un limite, posto dal Tribunale federale nel 2013 nella sentenza DTF 139 III 145: c'è frode alla legge quando un locatore che in realtà vuole affittare a tempo indeterminato sceglie contratti a termine fisso al solo scopo di sottrarsi alle norme imperative che proteggono gli inquilini. Il giudice può allora constatare che la locazione è a tempo indeterminato.

Il Tribunale federale spiega senza giri di parole perché questi contratti fanno comodo a certi locatori. Un inquilino che spera in un rinnovo esita a contestare una pigione iniziale abusiva, a chiedere lavori o a contestare un conteggio del riscaldamento: il sistema lo spinge a «se montrer docile», cioè a stare zitto e adeguarsi. E dalla sentenza ginevrina del 2019 raccontata più sotto, la frode può essere riconosciuta già al primo contratto, non solo dopo una serie di contratti.

Spetta a Lei provarla, il che significa provare un'intenzione del locatore. Il Tribunale federale ne ha tenuto conto: se Lei descrive con precisione il meccanismo, il giudice può accontentarsi di una forte probabilità, quella che i giuristi chiamano «verosimiglianza preponderante», e chiedere al locatore di spiegare la sua scelta. Una penuria di alloggi, una prassi sistematica del locatore, la mancanza di un motivo plausibile e il Suo disinteresse per una durata limitata sono tutti indizi.

L'appartamento delle Eaux-Vives

Nel gennaio 2016 un'amministrazione immobiliare ginevrina conferma a un candidato di potergli assegnare un 4,5 locali ristrutturato nel quartiere delle Eaux-Vives, con un contratto di quattro anni «a termine fisso». Dopo la ristrutturazione, la legge ginevrina su demolizioni, trasformazioni e ristrutturazioni di abitazioni (LDTR) sottopone la pigione al controllo dello Stato per tre anni. Il contratto, firmato l'11 ottobre 2016, prevede quindi 17 724 franchi all'anno senza spese accessorie per tre anni, poi 34 800 franchi il quarto anno, un aumento di circa il 96%. Precisa che si estingue «sans résiliation préalable le 31.10.2020», cioè senza preventiva disdetta il 31 ottobre 2020.

L'inquilino aspettava quell'appartamento da un anno. Viveva da sua madre, si stava separando e gli serviva spazio per accogliere i figli. Un'impiegata dell'amministrazione gli aveva detto di aver visto spesso contratti rinnovati, senza garantire nulla. È entrato il 16 ottobre e, diciannove giorni dopo, il 4 novembre, si è rivolto all'autorità di conciliazione su due punti: la pigione e la durata.

Il tribunale ginevrino delle locazioni, il Tribunal des baux et loyers, gli ha dato ragione su entrambi i punti: pigione del quarto anno ridotta a 20 571 franchi e contratto dichiarato a tempo indeterminato. Anche la Cour de justice, il tribunale cantonale d'appello, ha giudicato abusivo l'aumento del quarto anno, ma non ha visto alcuna frode nella durata. Il Tribunale federale ha deciso il 12 aprile 2019. Da anni l'amministrazione applicava la stessa formula ai suoi numerosi alloggi soggetti alla LDTR: tre anni a pigione controllata, poi uno o due anni a prezzo di mercato. L'avvocato della locatrice aveva dichiarato in udienza che non c'era «pas de motif», nessun motivo, per la durata determinata, visto che la legge permette di non darne. E l'inquilino non aveva alcun interesse a un contratto limitato. Ha sostenuto il suo ricorso da solo, senza avvocato.

Il Tribunale federale ha riassunto il calcolo della locatrice: se l'inquilino non contestava, la locatrice incassava la pigione maggiorata; se contestava con successo, doveva accettare una pigione non abusiva solo fino al termine fisso. La riqualificazione ha mandato all'aria questo calcolo.

Altre due sentenze, due esiti

Un anno prima il Tribunale federale aveva già lasciato in piedi una riqualificazione nella sentenza 4A_48/2018. Due inquilini avevano firmato per un 3,5 locali nel centro di Ginevra un contratto di dodici mesi e nove giorni, non rinnovabile, a 2 290 franchi al mese più gli acconti per le spese accessorie. I giudici ginevrini avevano constatato che la locatrice voleva affittare in modo duraturo, ma offriva solo contratti a termine fisso per dissuadere gli inquilini dal contestare la pigione o una disdetta. Il ricorso della locatrice è stato dichiarato inammissibile: il contratto restava a tempo indeterminato, e la questione della pigione è tornata davanti al tribunale delle locazioni.

La sentenza del 2013, invece, ha dato torto agli inquilini. Firmavano un contratto dopo l'altro dal 2004, ma erano arrivati dalla Spagna con contratti di lavoro annuali e avevano dichiarato di dover tornare nel loro Paese: il contratto breve corrispondeva alla loro situazione. La dottrina cita altri motivi che sembrano ammissibili, come un progetto di ristrutturazione, un lavoratore distaccato per un periodo limitato, studenti alloggiati per un anno accademico o un proprietario partito all'estero che vuole ritrovare il suo appartamento.

I rischi che un termine fisso non copre

Una locazione a tempo determinato non La mette al riparo da una vendita. Se lo stabile o l'appartamento cambia proprietario, il contratto passa all'acquirente, che però può disdirlo per la prossima scadenza legale se ha un urgente bisogno dell'alloggio per sé o per i suoi stretti parenti. Deve allora rispettare il termine legale di preavviso, e il locatore precedente risponde del danno se Lei deve andarsene prima di quanto prevedeva il contratto. Anche la mora nel pagamento della pigione o una grave mancanza di riguardo verso i vicini permettono al locatore di disdire prima della fine, dopo una diffida scritta.

Il contratto vincola anche Lei. Salvo una clausola che Le permetta di partire prima, non può disdire prima della data. Queste clausole esistono: nei contratti indicizzati di cinque anni, osserva Carole Wahlen, il locatore è vincolato per tutta la durata, mentre l'inquilino di solito può andarsene ogni anno. Senza clausola, deve proporre un nuovo inquilino solvibile, disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni, altrimenti deve la pigione fino alla fine. I motivi gravi, cioè un evento imprevedibile al momento della firma, di cui Lei non è responsabile e che rende il contratto insostenibile, Le permettono di andarsene con il preavviso legale, ma il giudice può farLe risarcire il locatore.

Infine, un'abitazione di vacanza affittata per tre mesi al massimo sfugge del tutto a queste tutele. Oltre questa durata, un appartamento ammobiliato affittato per qualche mese resta una locazione d'abitazione come le altre.

Non tutto però gioca a Suo sfavore. Per tutta la durata fissa il locatore non può né darLe una disdetta ordinaria né aumentare la pigione oltre quanto previsto dal contratto. Per una famiglia che vuole restare tre anni vicino a una scuola, un contratto di tre anni al giusto prezzo offre una vera sicurezza.

Prima di firmare un contratto a tempo determinato

Si ponga prima di tutto la domanda dello schema: per far finire questo contratto serve una disdetta? Se la risposta è no, chieda per scritto perché l'amministrazione propone una durata limitata e conservi la risposta, l'annuncio e le e-mail. Nel caso delle Eaux-Vives, le dichiarazioni dell'impiegata dell'amministrazione e dell'avvocato della locatrice hanno pesato molto. Poi annoti due date in agenda: il 30° giorno dopo la consegna delle chiavi, per contestare la pigione iniziale e gli eventuali aumenti scalari, e il 60° giorno prima della fine, per chiedere una protrazione.

Se cerca una sistemazione a lungo termine, preferisca gli annunci che offrono una locazione ordinaria, rinnovabile, e legga la clausola sulla durata prima della visita, non al momento della firma. A Ginevra, dove gli alloggi liberi sono rari, la nostra guida per trovare un appartamento a Ginevra La aiuta a impostare la ricerca. Le offerte attuali nei Cantoni di Ginevra e Vaud: